2022年年报点评：高增长高派息，重奢商管龙头地位稳固

事件：公司发布2022年年报。2022年实现营收120.2亿元，同比增长35.4%；归母净利润22.1亿元，同比增长27.9%，业绩符合我们预期。 业绩高增利润率稳定，高派息回报股东。2022年公司营收同比增长35.4%，其中商管和物管板块分别实现营收42.1亿元和78.0亿元，同比分别增长18.2%和46.9%。2022年公司整体毛利率30.1%同比下降1个百分点，基本维持稳定，其中商管板块的毛利率受益于写字楼业务毛利率提升由上年的48.6%提升至50.7%；物管板块受收并购后无形资产摊销影响由上年的19.3%微降至18.9%。2022年公司全年股息达0.439元/股，派息率达45%。 商管业务重奢护城河牢固，疫情下彰显增长韧性。2022年公司新开业购物中心16座（其中3座重奢购物中心），在管项目达到86座；新签约13座第三方购物中心，合约项目达到142座。在2022年疫情影响下，公司在管购物中心实现零售额1264亿元，同比增长6.3%；减免23亿元租金后仍实现租金收入158亿元，同比增长4.3%；NOI Margin达59.7%维持高位。公司重奢护城河牢固：截至2022年末，公司合作的国际奢侈品品牌数量增至超110个，保持行业第一。2023年随着疫情结束国内消费复苏，2月公司重奢及非重奢购物中心零售额同比增速均超过23%，大幅超过社零增速。我们认为今年公司在管项目零售额有望恢复较高速增长，进而带来租金和商管业务营收的同比增长。 收并购助力物管规模扩张，增值业务高速发展。截至2022年末，公司物管合约面积达3.5亿方，同比增长78.0%；在管面积达2.9亿方，同比增长87.3%；其中第三方在管面积占比高达57.6%。收并购项目投后业绩全面达成，中南和禹州项目2022年贡献并表收入14.4亿元，贡献并表净利润1.0亿元，公司高质量实现收并购项目交割。随着管理规模来到行业第一身位，公司社区增值服务高速发展，2022年实现营收12.6亿元，同比增长73.3%，占物管收入比例提升至16.1%。其中“懒人装修”和“一呼管家”业务收入同比增长超100%。 盈利预测与投资评级：华润万象生活作为具备重奢护城河的商管和物管公司，竞争优势显著。公司不断修炼内功提升经营效益和管理能力。随着疫情影响下的物业收缴率降低、租金减免等外部因素消除，公司有望在2023年保持业绩高增。我们维持其2023/2024年归母净利润预测为28.4/36.7亿元，预测2025年归母净利润为45.2亿元，对应的EPS分别为1.24元/1.61元/1.98元，对应PE分别为27.2X/21.1X/17.1X，维持“买入”评级。 风险提示：市场化外拓不及预期；消费复苏不及预期；疫情反复影响超预期。