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地产专题分析报告：上海收储二手房的积极信号

2026-02-08 宋雪涛,张馨月国金证券 XL

核心观点：上海收储二手房政策的落地标志着地方政府收储思路的转变，核心区域“老破小”价格底部信号显现，模式有望在其他重点城市推广，为“老破小”价格触底奠定基础。而“改善房”价格年内是否补跌取决于预期变化，需关注“小阳春”期间核心城市租金价格和二手房挂牌量变化。
关键数据：
- 新房市场：本周（1.31-2.6）47城新房成交量整体稳定，较去年农历同期下降20.6%，降幅走阔，处于淡季，但“小阳春”期间预计将改善。
- 二手房市场：本周（1.31-2.6）临近春节22城二手房成交量环比下降2.7%，较去年农历同期下降11.3%，但1月中下旬以来重点城市二手房成交强于季节性。
政策分析：上海浦东新区、静安区、徐汇区收购“老破小”（2000年以前、70平方米以下、总价400万以下，优先收购产业园、核心商圈、轨交站点附近房源）用于保障性租赁住房，此举有助于打通置换链条并满足租赁需求，核心区域“老破小”租金回报率高且隐含拆迁期权，为收购主体优质资产。
研究结论：上海收储模式有望推广，核心城区“老破小”价格触底可期；“改善房”价格走势取决于预期变化，需关注租金价格和挂牌量变化。
风险提示：房价下行幅度和速度超预期、房企债务风险超预期、宏观经济超预期下行。