房地产开发2026W5：如何理解上海收储新政？

核心观点

上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，首批试点浦东新区、静安区、徐汇区，三区在收购范围、模式上有一定区别。此次政策信号意义强，联动刚需租赁和改善置换，满足保障房筹集任务、改善市场供需，且收购范围锚定低总价小面积房源，有望释放政策杠杆效应，激活市场。试点三区模式或有细微差别，如模式走通，有望在全市开展更广泛的收购工作。

关键数据

• 样本城市新房成交面积：112.5万方（同比-45.1%），二手房成交面积：183.7万方（同比-16.4%）。
• 30个城市新房成交面积：131.2万平方米（环比下降5.2%，同比提升138.2%）。
• 15个样本城市二手房成交面积：204.5万方（环比下降3.5%，同比增长717.5%）。
• 本周房企信用债发行16只，规模140.25亿元，净融资额102.94亿元。

研究结论

• 上海类收储政策信号意义强，有望释放政策杠杆效应，激活市场。
• 试点三区模式或有细微差别，如模式走通，有望在全市开展更广泛的收购工作。
• 后续应重点关注三区实际推进情况，真实政策效力取决于实际做了多少。
• 维持行业“增持”评级，重点关注地产开发、地方国企/城投/化债、中介、物业等板块。

风险提示

政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。