房地产开发2023W51：北京上海购房新政后销售表现如何？

新政后北京上海网签表现亮眼，底部仍然需要大量的政策去堆砌。北京上海购房新政落地后一周，从我们跟踪的高频数据看，北京本周（12.16-22）新房成交面积同比+69.8%， 上海同比+64.0%； 本周一线城市整体同比+48.0%。我们认为，新政后初期成交主要是前期存量客户的逼定，然后才是政策带来的增量客户，另外北京普宅认定标准执行时间是2024年1月，因此对于政策的最终效果仍需更长的时间维度去观察。回顾9月以来核心城市陆续出台宽松政策，至今政策进度相较2014周期仍有空间。我们重复强调过，底部需要大量的政策去堆砌，而非靠单一两个政策去扭转市场信心，最佳的方法依然是把握窗口期持续加码政策。 本周全国住房和城乡建设工作会议召开，分别从房地产板块、城乡建设板块、建筑业板块、基础支撑板块等四个方面对2024年工作作出具体要求。 其中对构建房地产发展新模式方面，提出要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。 5年期LPR连续6月不变，百城主流房贷利率趋于平稳。12月，5年期以上LPR为4.2%，自7月以来已连续6个月保持不变。据贝壳数据，12月全国百城首套主流房贷利率为3.86%，环比微降1bp；二套为4.41%，环比微降2bp。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.0%，落后沪深300指数3.84个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第26名。 新房：本周30个城市新房成交面积为286.6万平方米，环比提升29.9%，同比提升10.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.9万方，环比34.6%，同比48.0%；样本二线城市为165.8万方，环比25.5%，同比11.6%；样本三线城市为47.9万方，环比39.0%，同比-23.2%。从今年累计51周新房成交面积同比看，样本30城共计13510.8万方，同比-8.9%； 一线城市为3222.7万方，同比-0.6%；二线城市为7685.0万方，同比-9.4%；三线城市为2603.2万方，同比-16.4%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计107.1万方，环比增长1.5%，同比增长69.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.8万方，环比19.0%；样本二线城市为49.8万方，环比-4.5%；样本三线城市为23.5万方，环比-6.0%。 信用债：本周共发行房企信用债7只，环比减少6只；发行规模共计56.00亿元，环比减少-36.06亿元，总偿还量116.85亿元，环比减少27.79亿元，净融资额为-60.85亿元，环比减少8.27亿元。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014年。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.新政后北京上海网签表现亮眼，本周全国住房和城乡建设工作会议召开 新政后北京上海网签表现亮眼，政策的最终效果仍需更长的时间维度去观察。上周北京上海下调购房最低首付比例、调整普宅认定标准、降低房贷利率。新政落地后一周，从我们跟踪的高频数据看，北京本周（12.16-22）新房成交面积同比+69.8%，上海同比+64.0%，推动一线城市同比+48.0%。我们认为，新政后初期成交主要是前期存量客户的逼定，然后才是政策带来的增量客户，另外北京普宅认定标准执行时间是2024年1月，因此对于政策的最终效果仍需更长的时间维度去观察。回顾9月以来核心城市陆续出台宽松政策，至今政策进度相较2014周期仍有空间。我们重复强调过，底部需要大量的政策去堆砌，而非靠单一两个政策去扭转市场信心，最佳的方法依然是把握窗口期持续加码政策。至此，政策维度上剩余的空间和看点包括：保交楼、限购、房贷利率、交易税费、预售资金监管、城市更新（城中村改造等）。 图表1：2023年一线城市购房政策打点 本周全国住房和城乡建设工作会议召开，分别从房地产板块、城乡建设板块、建筑业板块、基础支撑板块等四个方面对2024年工作作出具体要求。其中对构建房地产发展新模式方面，提出要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实施好“三大工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。对基础支撑板块，提出适应从解决“有没有”转向解决“好不好”的要求，包括要求完善工程建设标准、强化科技驱动。 5年期LPR连续6月不变，百城主流房贷利率趋于平稳，北京上海调降利率。12月，5年期以上LPR为4.2%，自7月以来已连续6个月保持不变。据贝壳数据，12月全国百城首套主流房贷利率为3.86%，环比微降1bp；二套为4.41%，环比微降2bp。本周北京、上海调整房贷利率，北京城六区首套/二套调整至4.3%/4.8%；上海主城区4.1%/4.5%。目前一线、二线、三线城市首套房贷利率分别为4.13%、3.88%、3.84%； 二套房贷利率分别为4.54%、4.42%、4.40%。 图表2：5年期以上LPR 图表3：百城主流平均房贷利率及银行按揭贷平均放款周期（%，天） 图表4：首套主流房贷利率分城市能级 图表5：二套主流房贷利率分城市能级 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.0%，落后沪深300指数3.84个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第26名。本周上涨个股共7支，较上周减少80支，下跌股数为116支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为金科股份、ST新梅、荣丰控股、广汇物流、乾景园林，涨幅分别为9.7%、3.9%、1.5%、1.3%、1.0%。跌幅前五为泛海控股、*ST坊展、天业股份、京投发展、新黄浦，跌幅分别为-21.4%、-19.6%、-16.2%、-14.4%、-10.1%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨3支，较上周减少26支，涨幅位居前三的为金科股份、中梁控股、金地商置，涨幅分别为9.7%、3.6%、2.9%。跌幅前五为中国奥园、龙光地产、融创中国、正荣地产、碧桂园，跌幅分别为-18.6%、-15.9%、-10.2%、-9.8%、-9.8%。 图表6：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表7：本周各交易日指数表现 图表8：近52周地产板块表现 图表9：本周涨幅前五个股（人民币） 图表10：本周跌幅前五个股（人民币） 图表11：本周重点房企涨跌幅排名 图表12：本周重点房企涨幅情况（H股为港币，A股为人民币） 图表13：本周重点房企跌幅情况（H股为港币） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为286.6万平方米，环比提升29.9%，同比提升10.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.9万方，环比34.6%，同比48.0%；样本二线城市为165.8万方，环比25.5%，同比11.6%；样本三线城市为47.9万方，环比39.0%，同比-23.2%。 图表14：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表16：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表17：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计51周新房成交面积同比看，样本30城共计13510.8万方，同比-8.9%；一线城市为3222.7万方，同比-0.6%；二线城市为7685.0万方，同比-9.4%；三线城市为2603.2万方，同比-16.4%。其中一线城市中，北京（-2.9%）、上海（2.3%）、广州（2.3%）、深圳（-13.1%）。二三线城市中温州（7.7%）、成都（5.6%）、杭州（3.4%）等总计4城同比均为正，南平（-91.7%）、衢州（-82.0%）、大连（-52.6%）等总计22城同比为负。 图表18：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计107.1万方，环比增长1.5%，同比增长69.3%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.8万方，环比19.0%；样本二线城市为49.8万方，环比-4.5%；样本三线城市为23.5万方，环比-6.0%。年初至今累计二手房成交面积为5666.0万方，同比变动为26.9%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1664.9万方，同比14.3%；样本二线城市为2676.9万方，同比31.8%；样本三线城市为1324.2万方，同比35.2%。 图表19：本周13城二手房成交面积及同环比 图表20：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表21：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表22：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表23：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（12.18-12.24）共发行房企信用债7只，环比减少6只；发行规模共计56.00亿元，环比减少-36.06亿元，总偿还量116.85亿元，环比减少27.79亿元，净融资额为-60.85亿元，环比减少8.27亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（71.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（76.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（60.7%）的债券为主。 图表24：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表25：本周房企债券发行以债券评级划分 图表26：本周房企债券发行以债券类型划分 图表27：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中，金辉集团中期票据（+28bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率上升，信达地产公司债（-48bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表28：房企每周融资汇总（12.18-12.24） 5.本周政策回顾 图表29：全国性政策及消息（12.17-12.23） 图表30：地方性政策及消息（12.17-12.23） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们认为本轮房地产企业供给侧产能出清幅度较大，相对到位，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。择股方向包含以下几个方向： （1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等； （2）一线政策落地概念、城中村改造概念； （3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。