房地产开发行业周报2024W31：如何理解5年时间推动城镇化率接近70%？

计划5年时间推动城镇化率接近70%，我们认为伴随自然增长力量大概率能够达成，将进一步增加城市保障性住房需求。日前国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（简称《计划》），实施四大行动：新一轮农业转移人口市民化行动、潜力地区城镇化水平提升行动、现代化都市圈培育行动、城市更新和安全韧性提升行动。《计划》提出，未来5年时间推动常住人口城镇化率提升至接近70%。至2023年底，我国常住人口城镇化率（城镇常住人口/总人口）为66.16%。近5年年均增长率为0.93pct，如按《计划》目标预估，未来5年年均增长率约0.77pct，符合现阶段增速放缓的客观情况；70%的水平对标中等发达国家城镇化率，我们认为未来5年随自然增长力量有较大概率能够达成。将进一步增加城市保障性住房相关需求，配合“三大工程”建设以及“消化存量、优化增量”收储方面的推进，形成政策上的闭环，对当前低迷的房地产市场产生积极托举作用，将更好支撑经济社会高质量发展。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为1.3%，领先沪深300指数2.05个百分点，在31个申万一级行业排名第17名。 新房：本周30个城市新房成交面积为219.7万平方米，环比提升25.7%，同比下降4.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为56.4万方，环比14.7%，同比-1.3%；样本二线城市为103.4万方，环比23.1%，同比-7.1%；样本三线城市为59.9万方，环比43.8%，同比-1.4%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计105.2万方，环比下降9.1%，同比增长10.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.8万方，环比-20.8%；样本二线城市为51.0万方，环比-1.8%；样本三线城市为22.4万方，环比-5.2%。 信用债：本周（7.29-8.4）共发行房企信用债7只，环比不变；发行规模共计39.00亿元，环比减少8.41亿元，总偿还量47.19亿元，环比减少53.12亿元，净融资额为-8.19亿元，环比增加44.71亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（56.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（41.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（51.3%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。 2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.如何理解5年时间推动城镇化率接近70%？ 国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（简称《计划》），将实施4大行动，5年时间推动常住人口城镇化率提升至接近70%。《计划》对未来五年推进新型城镇化的总体要求作出部署；实施四大行动：新一轮农业转移人口市民化行动、潜力地区城镇化水平提升行动、现代化都市圈培育行动、城市更新和安全韧性提升行动；并明确组织实施，按照中央指导、省负总责、市县抓落实的要求推进并落实。 《计划》提出，未来5年时间推动常住人口城镇化率提升至接近70%。至2023年底，我国常住人口城镇化率（城镇常住人口/总人口）为66.16%。近5年年均增长率为0.93pct，如按《计划》目标预估，未来5年年均增长率约0.77pct，符合现阶段增速放缓的客观情况；70%的水平对标中等发达国家城镇化率，我们认为未来5年随自然增长力量有较大概率能够达成，将更好支撑经济社会高质量发展。 实施新一轮农业转移人口市民化行动，放松落户、推进平权，有望进一步提升保障性住房需求。由于我国户籍制度存在，常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率有较大的差异（按公开披露数据，2021年全国户籍人口城镇化率为46.7%，显著低于同期常住人口城镇化率64.72%）。《计划》在落户、平权两方面部署工作：（1）进一步拓宽城镇落户渠道、深化户籍制度改革。全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300万至500万城市落户条件。完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。事实上，在2019年12月中办、国办印发的《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》就提到取消或放宽500万人口以下城市落户政策；在2022年7月《“十四五”新型城镇化实施方案》继续强调了这个目标。过去两年多时间，伴随房地产市场持续下行，全国大部分城市已经宽松或取消落户限制，或是出台类似“买房落户”等政策。我们预计未来除个别超大城市，落户限制有望全面放松。（2）在平权方面，《计划》提出推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利，逐步使未落户常住人口享有均等化城镇基本公共服务。其中在住房保障方面，《计划》鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给。我们认为在进一步放松落户政策及推进平权的过程中，城市保障性住房需求将会有所提升。 实施潜力地区城镇化水平提升行动、实施现代化都市圈培育行动。《计划》提出，以冀中南、皖北、鲁西南、豫东南、湘西南、粤西、川东等城镇化潜力较大的集中片区为重点，在协调推进新型工业化城镇化方面加快突破，构建产业梯度布局、人口就近就业、大中小城市协调发展的良性互动格局。《计划》提出，加快转变超大特大城市发展方式，依托中心城市辐射带动周边市县共同发展，培育一批同城化程度高的现代化都市圈，推动通勤便捷高效、产业梯次配套、生活便利共享，引导大中小城市和小城镇协调发展、集约紧凑布局。 实施城市更新和安全韧性提升行动，三大工程建设与收储配合形成政策闭环。《计划》提出，推进城镇老旧小区改造。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造。这部分内容在2023年4月政治局会议中提出，在后续多次中央高级别会议中都有涉及。我们认为，此次《计划》进一步推进新型城镇化并提出城镇化率的具体目标，将进一步增加城市保障性住房相关需求，配合“三大工程”建设以及“消化存量、优化增量”收储方面的推进，形成政策上的闭环，对当前低迷的房地产市场产生积极托举作用。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为1.3%，领先沪深300指数2.05个百分点，在31个申万一级行业排名第17名。本周上涨个股共103支，较上周增长71支，下跌股数为12支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为银亿股份、空港股份、珠江实业、大名城、大千生态，涨幅分别为64.0%、31.3%、21.2%、18.1%、17.9%。跌幅前五为ST新梅、招商蛇口、高新发展、保利地产、广宇发展，跌幅分别为-4.3%、-3.2%、-2.8%、-2.4%、-1.8%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨13支，较上周增长7支，涨幅位居前五的为我爱我家、世联行、佳兆业、大悦城、华夏幸福，涨幅分别为10.7%、4.5%、4.5%、3.9%、3.9%。跌幅前五为时代中国控股、中梁控股、越秀地产、建发国际集团、融信中国，跌幅分别为-13.4%、-12.9%、-12.4%、-9.1%、-8.3%。 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表5：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表6：本周重点房企涨跌幅排名 图表7：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表8：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为219.7万平方米，环比提升25.7%，同比下降4.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为56.4万方，环比14.7%，同比-1.3%；样本二线城市为103.4万方，环比23.1%，同比-7.1%；样本三线城市为59.9万方，环比43.8%，同比-1.4%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计31周新房成交面积同比看，样本30城共计6292.2万方，同比-34.1%；一线城市为1489.8万方，同比-28.8%；二线城市为3061.1万方，同比-39.0%；三线城市为1741.4万方 ，同比-28.5%。其中一线城市中， 北京（-32.6%）、上海 （-30.7%）、广州（-23.4%）、深圳（-24.4%）。 图表13：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表14：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计105.2万方，环比下降9.1%，同比增长10.9%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.8万方，环比-20.8%；样本二线城市为51.0万方，环比-1.8%；样本三线城市为22.4万方，环比-5.2%。年初至今累计二手房成交面积为3471.0万方，同比变动为-4.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1077.6万方，同比3.5%；样本二线城市为1686.6万方，同比-4.5%；样本三线城市为706.9万方，同比-14.4%。 图表15：本周13城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（7.29-8.4）共发行房企信用债7只，环比不变；发行规模共计39.00亿元，环比减少8.41亿元，总偿还量47.19亿元，环比减少53.12亿元，净融资额为-8.19亿元，环比增加44.71亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（56.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（41.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（51.3%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中24华远073年期公司债（-124bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表25：本周房企融资汇总（7.29-8.4） 5.本周政策回顾 图表26：中央政策及消息（7.28-8.3） 图表27：地方性政策及消息（7.