房地产开发行业2025W32：北京定向松绑五环外限购，如何理解？

核心观点

• 北京定向松绑五环外限购政策，允许京籍或社保满2年的非京籍居民在五环外不限套数购房，但未调整社保年限要求，也未放松外地居民在北京购房的要求。
• 此政策旨在助力北京郊区库存去化，但效果可能有限。
• 建议关注上海、深圳近期跟进优化购房政策的可能性。

关键数据

• 申万房地产指数：本周累计变动幅度为2.2%，在31个申万一级行业中排名第16名。
• 新房成交：本周30个城市新房成交面积为120.5万平方米，环比下降35.0%，同比下降19.3%。
  • 样本一线城市：33.0万方，环比-37.8%，同比-36.2%。
  • 样本二线城市：60.7万方，环比-30.5%，同比-4.0%。
  • 样本三线城市：26.8万方，环比-40.4%，同比-22.1%。
• 二手房成交：本周14个样本城市二手房成交面积合计171.1万方，环比下降7.2%，同比下降2.1%。
  • 样本一线城市：67.5万方，环比-11.1%。
  • 样本二线城市：79.7万方，环比-5.0%。
  • 样本三线城市：23.9万方，环比-2.8%。

研究结论

• 房地产政策受基本面倒逼进入深水区，本轮政策力度可能超过2008、2014年。
• 地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。
• 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，头部国央企和少量混合所有制及民企表现优异。
• “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效。
• 供给侧政策如收储、妥善处置闲置土地等有新变化，一二线更受益。
• 2025年仍以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要。
• 配置方向可选：
  • 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地等；A股的滨江集团、招商蛇口等。
  • 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展等。
  • 中介：贝壳。
  • 物业：华润万象生活、保利物业等。

风险提示

• 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。