房地产行业快评：如何看待数据改善与上海收储

核心观点与关键数据

1. 近期市场变化：

   • 2026年1月以来，部分数据向好，包括价格跌速减缓、二手成交量同比改善、挂牌量有所回落。
   • 价格跌速明显变慢：44城平均跌速从-1.4%收窄至-0.4%，一线从-1.5%收窄至-0.1%，上海核心区从-0.5%转正至0.2%。
   • 二手成交量同比改善：1月18城二手住宅成交6.8万套，同比+16%，一线、二线、三线同比分别提升19.8pct、13.1pct、23.3pct。
   • 挂牌量有所回落：核心6城二手房挂牌量环比-1.5%，连续三个月下降。

2. 数据向好的原因：

   • 春节效应解释部分变化，如价格跌速减缓、挂牌量环比下降。
   • 但也有春节效应无法解释的现象，如价格跌速减缓幅度更高、二手房成交量好于季节性、新房市场景气度边际改善。

3. 底部证据不足：

   • 类似数据改善并非首次出现，2024Q4数据改善更明显更持久，但当时并非底部。
   • 居民收入信心仍未改善：2025Q4居民收入信心指数为45.8，仍处较低水平，不支持房价底部判断。

4. 政策影响：

   • 单纯地产政策无法改变中期趋势，但可通过创造需求或提振预期带来短期改善。
   • 近期政策如《求是》杂志文章、建行支持上海收购二手住房等，既未创造需求，也未提振预期，因此不支持底部判断。

投资建议

• 1月出现真实复苏，但底部证据尚不充分。
• 倾向于楼市底部的判断需要：①小阳春不再以价换量；②居民收入信心改善；③政策足够有力创造需求或提振预期。
• 上海收购二手住房政策影响有限。
• 个股端推荐：招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W。

风险提示

• 政策落地效果及后续推出强度不及预期。
• 外部环境变化导致房地产基本面超预期下行。
• 房企信用风险事件超预期冲击。