2025年第一季度广州写字楼市场报告

广州甲级写字楼市场在2025年第一季度呈现供应驱动下行趋势，租金环比下降3.7%至每月每平方米128.8元，空置率上升1.4个百分点至14.7%。市场新增供应仅7.5万平方米，但净吸纳量从负值反弹至4,353平方米，显示短期需求复苏。然而，供需失衡加剧，预计第二季度将有超20万平方米新供应入市，进一步推高空置率。

核心观点与关键数据：

1. 供需关系：市场处于供应驱动的调整周期，需求复苏落后于供应扩张。2025年第一季度净吸纳量4,353平方米，显示初步复苏，但脆弱。第二季度预计新增供应超20万平方米，加剧供需失衡。
2. 租金趋势：所有细分市场租金均环比下降，金融城下降8.5%，天河北下降5.0%，珠江新城为应对竞争主动调降租金。租金下行趋势预计将持续。
3. 空置率：全市空置率上升至14.7%，金融城和海珠区库存高企，引发租金下调和空置率上升的恶性循环。
4. 需求结构：TMT行业（59.0%）、制造业（16.6%）、专业服务（9.3%）驱动租赁活动。TMT行业受益于影视媒体和软件开发大规模交易，制造业由化妆品研发和医疗器械企业扩张推动。
5. 投资市场：大宗交易市场低迷，无交易额超1亿元人民币的记录。IGC东塔全层单元上市超两个月未售出，反映投资者对资产流动性的谨慎态度。珠江新城和越秀区整栋交易失败，凸显市场流动性约束。

研究结论：

• 市场调整中出现结构性分化，TMT和制造业需求强劲，但成本敏感策略影响企业租赁行为。
• 租金下降趋势可能加剧，非核心细分市场调整更显著。
• 投资市场长期维持买方市场，核心资产需通过功能再定位或提升投资回报重新定义价值。
• 市场稳定取决于租金收益率回归理性及新兴产业增量需求释放，过程可能持续至2025年末。