广州写字楼市场报告 2022年 Q4

净吸纳量为十年最低值明年复苏在望 广州甲级写字楼市场 knightfrank.com.cn 季度报告 2022年第四季度 概览和展望 第四季度，全市商贸活动受疫情冲击，租赁需求暂缓甚至停滞,这让本季度全市净吸纳量连续第二季度录得负值。纵观全年，2022年全年累计净吸纳量录得约3.5万平方米，为十年来最低值，仅为疫情前(2019年)的13%。全年新增供应为当年全年净吸纳量的14倍，毫不夸张地 说，过往十年间，今年是供需矛盾异常突出的一年。 因此，全市空置率继续走高至12.9%。租 金则延续下跌趋势，按季下跌2.3%，按年下跌6.5%，至158.0元/平方米/月，创下十年新低。 展望明年，随着国内疫情防控政策的优化，香港与内地的逐步通关，都将有助租赁需求的复苏。尽管如此，考虑到需求复苏慢于供给，全市空置率将继续攀升。此外，目前租户普遍持降本增效的心态，业主多采取以价换量的租赁策略以争取稳定的入驻表现，预计租金将继续下探。 图二:广州甲级写字楼租金走势 元/平方米/月 180 资料来源：莱坊研究部 图一：广州甲级写字楼市场参考指标[1] 2022年2022年 2022年 2022年 170平,方0米00 第四季度新增供应 -67平,方0米00 第四季度净吸纳量 1元5/平8方米.0/月 第四季度租金 第四季度空置率 12.9% 按季变幅： 下季预测： 按季变幅： 下季预测： 按季变幅： 下季预测： 2.3% 按季变幅： 下季预测： 2.5% [1]租金为平均净有效租金 租金走势 资料来源:莱坊研究部 创下十年最低值，下跌至158.0元/平方 第四季度，全市甲级写字楼平均租金 175 170 165 160 155 150 145 Q1Q2Q3Q42013 Q1Q2Q3Q42014 Q1Q2Q3Q42015 Q1Q2Q3Q42016 Q1Q2Q3Q4 2017 Q1Q2Q3Q4 2018 Q1Q2Q3Q4 2019 Q1Q2Q3Q4 2020 Q1Q2Q3Q4 2021 Q1Q2Q3Q4 2022 米/月，按季下跌2.3%，但较第三季度3.3%的跌幅有收窄的趋势。 全市四个子市场均录得超1%跌幅的租金下降。跌幅最大的是新兴子市场琶洲，一方面是因为包括CBD珠江新城在内，各业主均大幅让利。另一方面，该片区定位为互联网创新集聚区，而互联网行业近期面临激烈的调整期。 值得留意的是，未来较长一段时间，CBD珠江新城将无新增供应，意味着珠江新城将迎来一段较长时间的存量去化周期。在租户普遍关注成本的当下，各子市场或现价格战。 表一：广州甲级写字楼各细分市场参考指标，2022年第四季度 子市场 租金 人民币/平方米/月 人民币/平方米/天 租金环比变幅空置率空置（率百分环比点）变幅 珠江新城 171.8 5.6 ↓1.3% 12.2% ↑2.1% 天河北 159.0 5.2 ↓1.5% 7.0% ↓0.4% 越秀 133.5 4.4 ↓1.6% 13.2% ↑7.0% 琶洲 141.2 4.6 ↓4.7% 19.0% ↑3.1% 资料来源：莱坊研究部 供应与需求 图三:广州甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米 700 甲级写字楼供应量（左轴）甲级写字楼净吸纳量（左轴） 空置率（右轴） 25% 600 20% 500 400 15% 300 10% 200 5% 100 00% 20122013201420152016201720182019202020212022 资料来源：莱坊研究部 越秀的丽丰国际中心迎来交付。未来较 第四季度，珠江新城的粤海金融中心及 供应，广州写字楼市场格局或将揭开新 长一段时间，全市新增供应将集中在琶洲及金融城板块，其余子市场均无新增 篇章。 从租赁成交来看，部分业主项目采取积极灵活的租赁政策，仍能吸引优质的租户入驻。例如，广州环贸中心成功吸引了曼秀雷敦，京东安联财险分别租下2,600，1,700平方米办公面积。 千平方米 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 图四：广州甲级写字楼市场新增供应交付预测 金融城 琶洲 珠江新城 越秀 2022年 2023年 2024年 2025年 资料来源:莱坊研究部 求的矛盾仍然是广州甲级写字楼市场 2022年全市租赁活动表现低迷，本年度净吸纳量录得约3.5万平方米，为十年来最低值。考虑到明年预计将仍将有超100万平方米的新增供应，而疫情前的三年平均净吸纳量也仅约为30万平方米，因此，较长的一段时间内，供过于 的“悬顶之剑”。 表二:广州甲级写字楼主要租赁成交，2022年第四季度 区域项目租户面积（平方米）交易类型 天河北 圣丰广场国际金融中心 ATLAS寰图 2,900 新租 珠江新城 广州环贸中心 曼秀雷敦 2,000 新租 珠江新城 广州环贸中心 京东安联财险 1,700 新租 珠江新城 广州国际金融中心 美国银行 1,400 续租 珠江新城 合景国际金融广场 壳牌 1,200 续租 投资市场 资注料：所来有源成：莱交坊细研节究均部有待落实 2022年第四季度，广州写字楼投资市场共录得两宗交易，总交易金额为人民币7.5亿元。 纵观全年，2022年全年广州写字楼大宗交易金额超过人民币120亿元，相比外资买家显著活跃的去年，今年内资自用型买家重新主导市场，全年仅有一宗外资买家交易，为第一季度凯龙瑞基金购入小米大厦副楼。 在第四季度新增的交易中，交易金额最 大的是：中远海运以总价约人民币5.2亿元向海珑置业购置琶洲区域的广州国际航运大厦19-22层作为自用，总交 易面积为9,939平方米，单价约5.2万元/平方米。另外一宗是碧派有限公司向海印集团购置位于番禺区的海印又一城的写字楼，交易面积为1.7万平方米，交易总价约为人民币2.3亿元。 随着国内有序放开疫情防控，经贸活动包括跨境投资将迎来复苏。此外，监管部门针对房地产出台了一揽子支持政 策，包括降低购房门槛以及“三支箭”落地，分别在银行信贷、债券融资、股权融资三方面给予流动性支持。预计，地产行业将在明年逐步企稳，但杠杆过高、债务问题严重的房企仍需要通过折价出售项目以回归到安全的水平，明年大宗交易将保持活跃，且外资买家有望回归。 广州甲级写字楼市场数据图（2022年第四季度） 图五：各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 存越量秀:63 天 租金:133.5 存量 :89 珠存江量新:城 430 琶存洲量:128 空置率:13.2% 租金:159.0 空置率:7.0% 租金:171.8 空置率:12.2% 租金:141.2 空置率:19.0% 甲级写字楼 总存量约 710 万平方米 资注料:存来量源的:莱单坊位研为究万部平方米，租金为平均有效租金,人民币/平方米/月；空置率为平均空置率 如果您对我们的研究报告有任何疑问，或需要咨询房地产业务，欢迎与我们联络： 研究及咨询部广州写字楼服务部 朱高级磊董事，中国区研究及咨询部主管 +862160321769 laurence.zhu@cn.knightfrank.com 杨董事悦，晨上海及北京研究及咨询部主管 +862160321728 regina.yang@cn.knightfrank.com 黄广州一分匀公司总经理 +862038771477 even.huang@cn.knightfrank.com 王董事兆，麒大中华区研究及咨询部主管 +85228467184 martin.wong@hk.knightfrank.com 何分析建员朗，广州研究及咨询部 +862038771477 stephen.he@cn.knightfrank.com 近期研究报告 聚焦金融业 写字楼租户市场专题报告 北京写字楼市场报告 2022年第四季度 上海写字楼市场报告 2022年第三季度 广州写字楼市场报告 2022年第三季度 深圳写字楼市场报告 2022年第三季度 2022年亚太区房地产前景展望 可kn从igh以tf下ra网nk址.co查m看.c莱n坊其他报告： 莱坊研究部为全球范围内的开发商，投资者，机构基金，企业机构和公共部门等客户提供战略咨询，咨询服务和市场预测。我们的客户都认识到需要针对其特定需求量身定制的专家建议是十分必要的。重要声明：©莱坊：本文件及其内容只提供一般数据，可能随时变更而不作另行通知。所有图片只供展示用途。本文件并不表示、意图或暗示任何性质的代表或担保。因使用此数据而直接或间接引致的损失或损毁，莱坊恕不负责。客户应自行确保数据或内容的完整和准确性。本文件及其内容属莱坊所有，使用者知悉其中的观点、概念及建议均属莱坊的知识产权所有，并受版权保护。除了对上述文件作出评估外，若非已与莱坊达成协议，任何人不得以任何原因使用这些内容或其部分。本文件在保密的情况下提供予使用者，除参与评估此文件的人员外，恕不得向任何人透露。