华泰地产关注核心城市政策宽松预期2025年12月24日

北京于2025年12月24日出台新一轮房地产政策，优化限购、房贷利率和公积金政策，但上海、深圳尚未跟进。北京政策主要包括：1）缩短外地人购房社保年限（五环内2年，五环外1年）；2）多子女家庭可在五环内增购一套；3）房贷利率市场化定价；4）二套房公积金贷款首付降至25%。参考北京政策，上海在外地人购买核心区社保年限方面具备跟进空间。

对比京沪深政策： 1）限购：本地户籍核心区限购2套（多孩增购1套），外地人核心区限购1套（多孩增购1套），但社保年限差异明显（深圳>北京>上海，核心区1/2/3年，非核心区0/1/1年）。 2）商贷：三地均认房不认贷，首套/二套首付15%/20%，利率不区分。 3）公积金：首套首付20%，二套首付差异（深圳>上海>北京，分别为20%/25%/25%，核心区/非核心区），深圳最高贷款额度最高。

结合政策时滞和市场表现，上海地产新政或在路上。北京2025年8月8日出台新政，上海、深圳分别滞后近一个月跟进（8月25日、9月5日）。上海2025年9月成交量同比反弹，但Q4再度走弱，房价环比跌幅收窄，仍面临调整压力。数据显示，2025年4Q上海新房/二手房成交套数同比下降22%/19%，1月1-18日同比分别下降39%/12%；二手住宅价格环比跌幅从8月的1.0%收窄至12月的0.6%。

近期政策及市场积极表述持续释放，践行中央经济工作会议“稳定房地产市场”思路。期待政策加速市场回稳，核心城市及头部房企率先受益。重点推荐： 1）"三好"地产股：华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等； 2）稳健现金流房企：华润置地、新城控股、龙湖集团等； 3）受益于香港市场房企：新鸿基地产、领展房产基金等； 4）分红优势物管企业：绿城服务、华润万象生活、招商积余等。