2025年版项目行业范围清单出炉 公募REITs周速览（2025年12月1-5日）

国家发改委印发REITs项目行业范围清单（2025年版）

• 将REITs发行范围从13个行业扩展至15大行业，新增商业办公设施（超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇）和城市更新设施（老旧街区、厂区更新及综合设施），并纳入体育场馆和四星级及以上酒店。
• 超甲级/甲级商务楼宇纳入后，可能对研发办公类REITs的租户稳定性带来竞争压力，考验项目管理人服务能力。
• 商务楼宇等级划分标准：超甲级需位于核心商务区、面积≥5万方、入驻率≥60%、吸纳头部租户、租金/纳税额领先；甲级需面积≥3万方、入驻率≥50%、吸纳优质租户、省内租金/纳税额较高。

二级市场表现

• 全市场仅17只REITs上涨，58只下跌，成交活跃度显著走弱（日均成交额3.92亿元，成交量0.92亿份，换手率0.35%，环比下降30.26%/29.06%/0.14pct）。
• 板块表现：
  • 数据中心：润泽科技（+0.70%）表现较好，动态分派率3.86%/3.43%。
  • 租赁住房：华润有巢（+2.12%）上涨，受债市调整影响下跌，下周关注华夏北京保障房、招商蛇口租赁住房；华润有巢将扩募配售（2.53元/份，0.9比例）。
  • 产业园区：中金重庆两江止跌反弹（连续5周下跌后止跌），但受出租率/收缴率及解禁（31.02%）影响，需关注两江新区“升级”后的政策支持；广发成都高投产业园（-3.24%）、华夏金隅智造工场（-2.96%）跌幅较大。
  • 交通设施：杭徽高速（浙商沪杭甬）收费期临近（约4-6年），现金流现值趋明，等待政策调整。

一级市场动态

• 平安西安高科产业园REIT获深交所受理，底层资产为西安软件新城二期（13幢房地产，面积32.5万平方米，出租率88.33%）。
• 申报进度：已发售1单，交易所反馈8单，受理4单（含平安西安高科产业园等）。

风险提示

• 公募REITs政策调整风险、基础设施项目经营风险、资料及数据统计风险。