2025房企投资复盘：拿地金额及货值转正，十强占比过半

核心观点

• 2025年百强房企新增建面下降，新增拿地金额及货值微涨，央国企主导拿地市场。
• 拿地楼面价及预估销售楼面价上升，二梯队房企销售价格兑现较好。
• 投资强度整体有所修复，绿城与金茂并列最高。
• 投资市占率马太效应显著，TOP10房企占据半壁江山。

关键数据和研究结论

新增建面及拿地情况

• 2025年百强房企新增土地建面10090万方，同比-4.6%，降幅收窄。
• 新增拿地金额11027亿元，同比+2.6%；新增土地货值22614亿元，同比+2.3%，均是2021年以来首次恢复正增长。
• 拿地金额及货值排名：央国企含量更高（拿地金额TOP10占8席，TOP30占25席），民企出清更彻底。

拿地价格及销售价格

• 2025年百强房企新拿地楼面价10928元/平，同比+7.6%；新拿地预估的销售楼面价22411元/平，同比+7.2%，均是2022年以来首次回升。
• 二梯队房企的拿地楼面价及预估销售楼面价趋势基本一致且稳健向上，整体销售价格的兑现情况较好，利润或有望率先修复。
• 2025年越秀新拿地楼面价最高，金茂新拿地楼面价上升最快。

投资强度

• 2025年百强房企投资强度为0.33，恢复至2020年左右的水平。
• 绿城与金茂的投资强度最高，均达到0.46。

投资市占率

• 2025年TOP10房企新增拿地金额占比54.6%，同比+5.5pct；新增货值占比54.7%，同比+9.4pct。
• 保利、中海、华润、招商的投资市占率与销售市占率相差不大。
• 金茂的投资市占率同比+2.2pct，上升速度最快。
• 二梯队房企的投资市占率明显持续高于销售市占率，有望带动销售市占率上升。

投资建议

• 预计2026年商品房销售额降幅有望继续收窄，市场恢复后的销售增长预期是驱动未来房企估值提升的重要因素。
• 布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值。
• 推荐A股开发商：滨江集团、招商蛇口；港股开发商：华润置地、绿城中国、中国海外发展。

风险提示

• 政策出台进度及力度不及预期。
• 宽松政策对市场提振效果不佳。
• 房企出现债务违约。