22城集中供地和出险房企统计：拿地持续走冷，民企出险过半

供应情况：第三批15城供应建面增加10%，武汉、广州和福州供应建面大增。截止2022年10月19日，22城已全部完成第二批集中土拍，有15城已完成第三批。第二批22城推出宅地总建面4681万方，与首批相距不大；第三批15城推出宅地建面3359万方，环比增加9.7%。第三批中苏州、宁波、无锡、杭州供应建面收缩40%及以上，武汉大增379%，广州和福州增加超100%。宁波和青岛推地质量大幅提升，楼面价上涨47%和39%，深圳和福州中心区地块占比明显减少，楼面价下降50%和44%。 成交情况：第三批15城成交建面上涨7%，苏州、宁波、无锡、南京成交建面大幅减少。第二批22城成交宅地规划建面4212万方，环增8%；第三批15城共成交2987万方，环增6.6%；金额4261亿元，环降5.5%。主要受供给量变化影响，第三批中苏州、宁波、无锡、南京、杭州成交环比减少幅度较大，在40%及以上；武汉、广州和福州增幅超过100%，其次是上海和合肥，增幅超40%。与去年全年相比，合肥成交建面已超去年，达去年的119%，而长春、沈阳、重庆、济南、武汉和天津尚不足去年的30%。 第三批15城流拍撤牌率提升、溢价率降低，成交热度持续走低。第二批22城流拍撤牌率8%，环降7.4pct；第三批15城为11.8%，环增4.2pct。第三批中南京、合肥和广州较高，在25%及以上，北京、杭州、宁波、上海、天津、无锡和苏州无流拍。第二批22城成交溢价率4.1%，环降0.6pct；第三批15城为2.8%，环降1.5pct。第三批中宁波、合肥、北京和杭州溢价率较高，超5%；无锡、天津、武汉和厦门较低，在0.2%及以内。第三批15城底价和限价成交地块占比分别为72.9%和14.9%，环比分别为+12.8pct和-8.2pct，第三批中无锡、青岛、天津和武汉底价成交占比超92%；苏州、杭州、合肥、深圳和宁波达上限价成交占比较高，均超30%。 国企和城投依然为拿地主力，福州、无锡、青岛对城投依赖度较大。城投拿地金额占比从2021年首批的9%提升至2022年第三批的39%，民企占比从50%降至16%。第三批15城中天津、合肥、杭州和苏州民企活跃度较高，拿地金额占比均超过35%；厦门无民企拿地，北京、福州、深圳和广州民企拿地金额占比在5%以内，南京、上海和无锡民企拿地占比不足15%；福州、无锡、青岛、深圳以城投拿地为主，城投拿地金额占比过半。 在核心22城，招蛇、保利、华润、滨江和中海今年拿地金额居于前列，滨江和华发拿地金额已大幅超过去年。截止10月19日，在22个核心城市集中供地中全口径拿地金额靠前的是招商蛇口、保利发展、华润置地和滨江集团，均超过600亿元；其次是中国海外发展和建发房产，在500亿以上；越秀地产、绿城中国和华发股份拿地表现也较突出，全口径拿地金额在300亿及以上。与去年相比，华发股份和滨江集团拿地金额大幅增加，全口径成交金额占去年全年比重分别在286%和177%；招商蛇口、华润置地、越秀地产和中国金茂与去年较为接近，占比达到80%以上。 民企出险比例达53%，出险房企市占率从去年同期42%降至24%。截止2022年10月20日，百强房企中出险房企数量共计39家，其中民企和混合所有制企业分别为37和2家，分别占各类型企业比重52.9%和40%。2022年1-9月民企权益销售额同比降低58.8%，降幅大于国企32.9pct，市占率从去年同期的62%降低至49%。2022年1-9月出险房企权益销售额同降69.4%，降幅大于非出险房企37.2pct，市占率从去年同期的42%降至24%。未来随着出险企业退出市场，这部分产能将继续出清。加上未出险企业中有些也已停止拿地，实际产能出清力度更大。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为当前地产基本面已经对地方政府财政形成压力，使得政策进一步放松成为大的趋势。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、集中供地：土拍走冷，城市分化显著，城投托底加剧 1、供应情况：第三批15城供应建面增加10%，苏州、宁波、无锡、杭州缩减幅度最大 第二批22城宅地供应量较今年首批变化不大，第三批15城推出地块总建面增加10%。 截止2022年10月19日，全国22个重点城市已经全部完成第二次集中土拍，且除了成都、长沙、重庆、济南、郑州、沈阳和长春外，其余15城已经完成第三批集中土拍。 从供应层面来看，第二批次22城共推出涉宅地块465宗，总规划建面4681万方，起拍金额5678亿元，起拍均价12130元/平，与首批相比供应规模差距较小。第三批次15城共推出涉宅地块305宗，环比下降7%；规划建面3359万方，环比增加9.7%；起拍金额4643亿元，环比略降1.5%；均价13821元/平，环比降低10.3%。 图表1：历次集中供地推出地块总数量 图表2：历次集中供地推出地块规划建面 图表3：历次集中供地推出地块总起拍金额 图表4：历次集中供地推出地块起拍均价 苏州、宁波、无锡、杭州第三批次供应建面环比收缩幅度较大，武汉、广州和福州供应建面大增。第三批15城中8城供应建面较第二批减少，苏州、宁波、无锡、杭州和深圳缩减幅度较大，分别减少65%、59%、46%、40%、32%。7城供应宅地建面环比增加，武汉增幅最大，达到379%，推地规模目前在第三批居首；其次是广州和福州，分别增加了165%和113%；上海、合肥、厦门也有明显增加，分别增加了52%、45%、32%。从推地均价来看，深圳、福州、武汉和厦门因为中心区域地块占比减少，楼面价环比分别下降了50%、44%、26%、23%，而宁波、青岛、杭州和苏州供地质量明显提升，楼面价分别增长47%、39%、28%和21%。与去年全年比，合肥供应端大幅放量，今年推地建面已经达到去年的130%，而长沙、郑州、长春、沈阳、重庆、济南和武汉尚不足去年的35%。 图表5：各城市2022年首批集中供地供应情况对比 2、成交情况：第三批15城成交建面上涨7%，武汉、广州和福州增幅较大 第二批22城宅地成交建面环比增加8%，第三批15城成交建面增加7%。从成交层面来看，第二批次22城共成交涉宅地块428宗，总成交金额5412亿元，规划建面4212万方，成交楼面均价12849元/平，第二批次成交建面较首批小幅回升。第三批次15城共成交涉宅地块269宗，环比减少11.2%；成交金额4261亿元，环比减少5.5%；成交建面2987万方，环比增加6.6%；成交楼面价14262元/平，环比降低11.4%，第三批目前来看较第二批继续增加。 图表6：历次集中供地涉宅地块成交宗数 图表7：历次集中供地涉宅地块成交规划建面 图表8：历次集中供地涉宅地块成交金额 图表9：历次集中供地涉宅地块成交楼面均价 主要受供给量变化影响，苏州、宁波、无锡、南京、杭州成交建面大幅减少，武汉、广州和福州增幅较大。从具体城市来看，第三批已经完成供地的15城中7城住宅成交建面减少。其中，苏州、宁波、无锡、南京、杭州、深圳因为供应减少导致成交相应减少62%、59%、46%、45%、40%、30%。8城成交建面增加，其中武汉、广州和福州因供应量增推动成交量分别增加334%、213%、160%，其次是上海和合肥，分别环比增加了52%和41%。与去年全年比，合肥成交建面已超过去年，达到去年的119%； 其次是杭州、厦门、上海、北京、福州和深圳，成交建面在去年的70%~83%；而长春、沈阳、重庆、济南、武汉和天津尚不足去年的30%。 图表10：各城市成交表现情况对比 3、第三批15城流拍撤牌率提升、溢价率降低，成交热度持续走低 第三批15城流拍撤牌率环比提升4pct至12%，南京、合肥和广州最高，7城无流拍。从流拍撤牌率来看，第二批22城流拍撤牌率为8%，较首批降低了7.4pct；第三批15城流拍撤牌率11.8%，环比提升4.2pct。具体城市来看，第三批中南京、合肥和广州流拍撤牌率较高，分别为33%、25%和25%，北京、杭州、宁波、上海、天津、无锡和苏州7城无流拍。其中南京因为原计划供应的44宗宅地中有14宗提前延期出让，另有1宗流拍；合肥因为原计划供应的28宗宅地缩减至22宗，另有1宗流拍；广州原计划出让20宗，提前终止2宗，流拍3宗。与第二批相比，北京、天津、苏州和福州流拍撤牌率有明显下滑，分别下滑18pct、18pct、11pct和10pct，而南京流拍撤牌率大幅提升28pct。 图表11：22城流拍撤牌宗数和流拍撤牌率 图表12：15城流拍撤牌宗数和流拍撤牌率 图表13：各个城市今年前三批次流拍+撤牌率对比 成交溢价率持续下降，宁波和合肥第三批溢价率最高，无锡、天津、武汉和厦门溢价率较低。从成交溢价率来看，第二批22城成交溢价率为4.1%，较首批小幅下降0.6pct； 第三批15城溢价率为2.8%，较第二批下降1.5pct，溢价率持续降低。具体城市来看，第三批中宁波、合肥、北京和杭州溢价率较高，分别为8.6%、7.2%、6.1%和5.1%，无锡、天津、武汉和厦门溢价率较低，在0%~0.2%之间。与第二批相比，仅3城溢价率提升，12城降低，其中宁波提升幅度最大，提升了4.6pct，主要因为此次供地大部分集中在核心热点区域，仅推出10宗地块有3宗触顶摇号；而广州和深圳两个一线城市溢价率降低幅度最大，分别降低了6.1pct和5.4pct，成交热度明显走低。 图表14：22城成交溢价率 图表15：15城成交溢价率 图表16：各个城市今年前三批次成交溢价率对比 第三批底价成交占比提升12pct，其中深圳和上海的底价成交占比提升幅度较大。第二批22城底价成交/溢价但未达上限价成交/达上限价成交地块占比分别为66.1%/13.8%/20.1%； 第三批15城分别为72.9%/12.2%/14.9%， 环比分别为+12.8pct/-4.6pct/-8.2pct，底价成交占比持续提升，限价成交占比持续降低。具体城市来看，第三批中无锡全部底价成交，青岛、天津和武汉底价成交占比达到93%；苏州和杭州达上限价成交占比最高，分别为56%和42%，其次是合肥、深圳和宁波，均超过30%。与第二批相比，深圳和上海的底价成交占比提升幅度最大，分别提升了52pct和33pct；苏州的底价成交占比大幅降低了38pct。 图表17：22城底价、溢价和限价成交占比 图表18：15城底价、溢价和限价成交占比 图表19：各个城市今年第三批集中供地底价、溢价和限价成交占比 图表20：各个城市今年第二批集中供地底价、溢价和限价成交占比 4、国企和城投依然为拿地主力，招蛇、保利、华润和滨江拿地金额靠前 城投拿地金额占比从去年首批9%提升至39%，民企占比从50%降低至16%。第二批22城民企/城投/国企拿地金额占比分别为16%/37%/47%，环比-6pct/+8pct/-2pct；第三批15城中民企/城投/国企拿地金额占比分别为16%/39%/45%，环比-1pct/+3pct/-2pct。2021年下半年以来，土地市场热度骤减，民企投资力度大幅降低，拿地金额占比从2021年第一批次的50%降至2022年第三批次的16%。与此同时，不少城市对城投托底的依赖度提升，城投拿地金额占比从第2021年第一批次的9%上升至2022年第三批次的39%。 图表21：22城历次集中供地不同性质企业拿地金额占比 图表22：15城历次集中供地不同性质企业拿地金额占比 天津、合肥、杭州和苏州民企活跃度较高，福州、无锡、青岛对城投依赖度更大。具体城市来看，第三批中天津、合肥