城市更新设施被纳入REITs范围：城投公司的机遇、挑战与实践路径

随着我国城镇化进入存量提质阶段，城市更新成为推动城市高质量发展的核心任务。2025年12月1日，国家发改委首次将“城市更新设施”列为独立可发行资产类别，纳入REITs发行范围，标志着城市更新与REITs的对接进入规范化阶段。此前，政策持续加码支持城市更新项目发行REITs，包括2024年7月国务院明确提出支持符合条件的城市更新项目发行REITs，以及2025年5月中央办公厅、国务院办公厅强调推动符合条件的项目发行REITs。

城市更新REITs为城投公司带来多重机遇：一是盘活存量资产，实现从“重资产持有”向“轻资产运营”模式转型；二是化解存量债务，降低杠杆率，防控地方风险；三是提升区域价值，强化核心功能。然而，城投公司发行城市更新REITs也面临挑战，主要包括资产合规性问题（如产权历史遗留问题、土地性质复杂）和项目收益与公益属性的平衡问题。

目前市场已探索发行两例城市更新相关创新产品：一是2024年12月获批的“华夏金隅智造工场产业园REIT”，底层资产为原北京天坛家具厂房升级改造而成的金隅智造工场产权一期项目，转型为聚焦智能制造的科技产业园区；二是“中信证券-北京亦庄城市更新资产支持专项计划（城市更新）”，作为“类REITs”，底层资产为博润产业公园与经开区汽车部件产业公园，实现了产业升级与空间改造。

展望未来，城市更新REITs市场预计将逐步扩容，城投公司需通过梳理存量资产解决产权问题、提升项目运营能力等途径积极应对，以把握机遇。具体而言，城投公司应加快梳理存量资产，解决产权确权等合规性问题；同时通过招募专业运营团队或与成熟运营商合作，提升项目运营能力，在满足公益属性的同时挖掘稳定收益点，推动城市更新项目高质量发展，借助REITs实现业务转型与可持续经营。