房地产开发C-REITs周报：二级持续走弱，仓储物流REIT寒意未消

REITs指数表现

本周中证REITs全收益指数下跌2.85%，其中中证REITs（收盘）指数下跌3.06%，收于773.2点；中证REITs全收益指数收于999.2点。本周沪深300、恒生、中债十年期国债、房地产（申万）、恒生地产建筑业、高速公路（申万）指数分别下跌0.28%、下跌1.10%、上涨0.08%、下跌0.41%、下跌2.34%、上涨0.13%。REITs全收益指数排行末位，但本年中证REITs全收益指数涨幅为3.24%，收窄至排行第4。

REITs二级市场表现

本周C-REITs二级市场整体延续回调行情，已上市REITs总市值约2123.6亿元，平均单只REIT市值约27亿元。本周2支上涨、76支下跌，周均涨幅为-2.6%。华安外高桥仓储物流REIT、博时津开科工产业园REIT收益为正。新上市产品华夏安博仓储REIT开盘即跌破发行价，收跌10.16%。仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-1.62%/-1.92%/-2.37%/-4.65%/-3.12%/-0.96%/-2.29%/-3.95%/-1.82%。数据中心板块交易活跃度最高，日均成交量150.5万股，日均换手率0.6%。安博仓储REIT、沈阳国际软件园REIT、紫金南京建邺产业园REIT日均换手率位列前三。

REITs估值表现

本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的REITs分别是平安广州广河REIT（10.9%）、华夏中国交建REIT（10.2%）、易方达广开产园REIT（9.2%）。P/NAV位于0.7-1.7区间，位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.7）、华夏安博仓储REIT（1.7）、易方达华威农贸市场REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）。

投资建议

看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力，弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。

风险提示

二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。