我国REITs产品的发展：从Pre-REITs到持有型不动产ABS

我国REITs市场经历了从Pre-REITs到持有型不动产ABS的多层次发展，形成了具有中国特色的REITs产品体系。Pre-REITs作为公募REITs的“蓄水池”，主要投资于建设期或运营初期的资产，通过私募载体进行投资，最终以公募REITs或类REITs退出。类REITs是ABS产品，兼具融资和报表优化功能，分为偏股型和偏债型，市场规模达6089.77亿元。持有型不动产ABS作为中国版私募REITs，强调资产信用和权益属性，期限较长，发行规模为213.81亿元。基础设施公募REITs准入门槛最高，聚焦基础设施领域，目前已有75支产品上市。

各类REITs产品在税务筹划、资本弱化结构和财务报表优化方面存在共同点，但在产品定位、类别、评级角色、投资者类型和基础资产类型等方面存在差异。Pre-REITs和基础设施公募REITs无需评级，类REITs和持有型不动产ABS则根据需要聘请评级机构。投资者类型从高风险的Pre-REITs到机构投资者为主的公募REITs，基础资产类型从Pre-REITs的不成熟资产到公募REITs的严格筛选基础设施资产。

我国REITs市场在现有法律框架内实现了创新，形成了产品闭环，满足了发行方和投资者的需求。未来，基础设施公募REITs、类REITs和持有型不动产ABS将继续完善发展，填补市场空白，扩大市场规模。