2026年宏观十问：地产：拐点何时出现？

核心观点

• 房地产行业展望：需求边际企稳，投资拐点将现，房价企稳仍需等待。
• 销售方面：自2022年以来，新房销售面积持续下滑，但二手房成交持续提升，整体销售已进入稳态水平。2025年新建住宅+二手住宅总成交面积基本稳定在13亿平方米左右。二手房成交占比持续提升，预计2030年新房需求中枢约为5.7亿平方米。
• 新开工方面：未来新开工面积将进入缓慢下行区间，预计2030年后稳定在5.7-6.0亿平米的区间。
• 投资方面：预计2026年房地产建安投资增速在中性假设下为-6.9%，相比2025年跌幅收窄。乐观、中性、悲观情景下增速分别为-0.4%、-6.9%、-13.2%。
• 经济影响：“L形”拐点或将在2026年出现。中国经济已完成“去地产化”，房地产对经济的拖累预计在2026年出现拐点。地产链主动摆脱对地产依赖。
• 房价方面：一线城市租金回报率回升，但与30年国债利差仍存在差异，房价距离合理水平仍有一定距离。
• 金融风险：房价下跌触发系统性风险较小。居民端断供风险相对较小，银行端地产相关业务不良率提升但仍在可控范围。
• 风险提示：房地产政策可能超预期；文中测算具有一定局限性；房企再次出现集中债务违约。