中国香港房地产行业：新周期的曙光：拐点与复苏

核心观点

市场拐点已至，非对称复苏机遇：中国香港房地产市场正处于拐点，复苏将分阶段进行，住宅板块将率先反弹，其次是优质零售资产，最后是核心写字楼。投资者应把握非对称复苏的机遇。

多重因素驱动市场复苏：

• 宏观不确定性改善：美联储加息周期结束，降息预期增强，按揭可负担性提升。
• 政策环境宽松：香港特区政府取消楼市调控措施，释放市场流动性，刺激需求。
• 基础需求回归：人口趋势变化，人才吸引计划促进人口流入，带动住房、办公和零售需求。

行业整体影响：

• 资产净值（NAV）扩张：租金和资产价格复苏将提升公司NAV，为股价升值提供基础。
• 估值倍数扩张：市场预期转变，估值倍数有望提升，推动股价上涨。
• 盈利修正周期：住宅和零售板块盈利预期有望上调，支撑股价。

行业评级上调至“领先”：预计住宅价格在2025/26/27年分别上涨3–5%/5%/5%，零售租金温和增长，写字楼租金企稳后有望反弹。

首选标的：

• 新鸿基地产（16 HK）：住宅复苏的主要受益者，维持买入评级，目标价上调至111.70港元。
• 领展房托（823 HK）：稳健收益之选，中长期有望受益于纳入港股通和潜在降息，维持买入评级，目标价45.70港元。

关键数据

• 住宅价格：2025年3月较2021年9月累计下跌28.4%。
• 住宅租金：2025年1-3Q25上涨2.4%，同比增长2.4%。
• 零售租金：2025年租金水平预计上涨约 3–5%，2026与 2027年年均增长约 3%。
• 写字楼租金：2025全年核心区租金下降 3–5%，预计2026年温和反弹。
• 访港旅客：2025年前八个月达 3,280万人，同比增加 11.1%。
• 港股通南向资金净流入：2025年前十个月达 12,510亿港元，较2023/24年分别高出 292%/55%。

研究结论

中国香港房地产市场正迎来新周期，住宅板块将率先复苏，零售和写字楼板块随后跟进。投资者应把握非对称复苏的机遇，重点关注住宅和优质零售资产，并选择具有稳定收益和潜在增长空间的商业物业投资标的。