中国内地房地产：2026年预计在政策支持下探索新发展模式，寻找新均衡，但整体仍面临挑战。“好房子”和“好城市”带来结构性机会。预计2026年全国商品房销售面积为9.0-9.5亿平方米，销售金额约10-11万亿元人民币，其中商品住宅销售约8-9万亿元。
政策环境：
- “十五五”开局之年，政策大力托举，寻求新平衡。
- 2024年9月后多项新政落地，包括降存量房贷利率、首付比例，加大保障性住房支持等。
- 政策组合拳“四个取消、四个降低、两个增加”及央行降息，地方积极响应，需求端行政手段退出。
基本面展望：
- 城市分化：一、二线城市“强韧性”，三、四线城市“结构性调整”。
- 需求类型分化：改善型需求成为“新主力”。
- 产品业态分化：产品力取代区位成为核心竞争力。
- 市场形态分化：二手房市场对新房形成“价格锚定”与“需求分流”。
供给端：
- 新开工面积放缓，预计2026年全国房屋新开工面积为5.5-6亿平方米。
- 土地购置面积和金额维持在低水位，核心城市优质地块受追捧。
- 库存总量见顶，但去化过程仍需时日，部分三、四线城市去化周期较长。
营运模式改变：
- 毛利率逐步修复至15%左右，竞争回归产品打造、成本控制和运营效率。
- 杠杆率下降，国企销售表现好，财务结构更健康。
- “现金流为王”，正经营性现金流入成为衡量房企经营能力的核心指标。
投资建议：
- 维持中国房地产行业“同步”评级。
- 机会主要来自国企/国企背景开发商、拥有一/二线城市土地储备的民企龙头。
- 估值不高的国企/国企背景开发商 > 拥有一/二线城市土地储备的民企龙头 > 其他民企开发商。
中国香港房地产：
- 经历多年调整，市场已到达拐点，复苏关键支撑为宏观不确定性改善、政策宽松、基础需求回归。
- 投资者将优先布局住宅板块，其次为优质零售资产，最后为核心写字楼。
住宅：
- 预计2026年租金上涨3%，中小户型价格上涨5%。
- 人口流入推动住房需求，2024/25年前三季度净流入约8.9万/38.1万人。
- 租金回报率回升，2026/27年住宅价格预计上涨5%。
零售：
- 零售板块处于复苏轨道，未来12个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约3-5%。
- 本地消费情绪稳定，入境旅客逐步回升，2025年前八个月达3280万人，同比增11.1%。
- 租金回升趋势分化，社区购物中心表现更强。
写字楼物业：
- 周期性底部临近，核心区预计2025年4季度企稳，2026上半年供应高峰过后租金温和反弹。
- 租户“追求品质”导致优质写字楼与分散办公区分化，后者空置率较高。
- 投资市场活跃，写字楼成交宗数增加，投资者等待HIBOR降至2%或以下入市。
投资建议：
- 维持对香港房地产板块“领先”的评级。
- 新鸿基地产（16 HK）作为住宅复苏的高质量代表性标的，预计未来1-2年受益于板块复苏及多重催化剂驱动。
- 目标价111.70港元，维持买入评级。
