建筑材料行业+公司首次覆盖：房地产周期拐点可期，有望激活建筑设计与地产链需求

建筑材料行业+公司首次覆盖 证券研究报告·行业+公司首次覆盖·建筑材料 房地产周期拐点可期，有望激活建筑设计与地产链需求 增持（维持） 投资要点 房地产周期拐点可期，二手房有望率先修复带动新房市场企稳：（1）城镇化率的提升是促进房地产市场规模增长的重要动能。相较于发达国家，我国城镇化的起步阶段较晚，根据联合国数据，我国2024年城镇化率预测数据为65.5%，仍有一定的成长空间；（2）2024年1-11月， 全国商品房和商品住宅销售面积分别为86118/72224万平方米，同比下 滑14.3%/16.0%，全国商品房和商品住宅销售额分别为85125/74871亿元，同比下滑19.2%/20.0%；今年5月以来多地陆续出台房地产新政，涉及优化限购、首付比例、商业贷款利率等方面，10月单月销售数据同比跌幅大幅好转已接近转正，11月单月商品房销售面积和销售额同比转正，分别为3.2%/1.0%。9月政治局会议首提止跌回稳，传达了政府 坚定维稳的决心；（3）根据东吴证券地产组预测，2025年全国商品房销 售面积乐观、中性、悲观预期下增速分别为-3.7%、-6.7%、-10.4%，对 应的绝对值分别为9.3亿平方米、9.1亿平方米、8.7亿平方米；中性预测下，2025年新房/二手房成交面积分别为7.6亿平方米、6.3亿平方米，则对应全国住房成交面积的总量为13.9亿平方米，其中新房和二手房占比分别为54.6%/45.4%。 地产收储框架逐步清晰，有望带动销售温和复苏：2023年末开始，各地陆续推出“以旧换新”政策，对比收储新房和二手房的优劣势，总体而言，收购新房政策的落地操作性和可复制性更强，而收购二手房对市场需求的提振作用更强。收储模式的作用主要有：（1）为保障性租赁住房 提供增量；（2）消化库存改善供需关系，稳定房价预期；（3）缓解被收 储开发商流动性压力，助力保交楼。收储政策可以缓解被收储房企的现 金流压力，从而助力保交楼进程推进；且收储价格一定程度上能够成为周边区域的价格底限，构成一定的价格锚定作用，稳定民众的房价预期。整体而言，地产收储框架逐步清晰，有望带动销售的温和复苏。 投资建议：我国房地产市场已出现局部复苏，在过去几年的房地产下行阶段中，市场信心严重受损，行业预期持续悲观，今年9月政治局会议首提止跌回稳，政策导向较此前更为积极，市场出现局部复苏，行业周期拐点可期。且本轮行业复苏中，二手房的修复速度明显领先于新房。 近年来多个城市的二手房成交占比迅速提升并超过新房，今年以来一线城市和核心二线城市如成都、西安、武汉、大连等，二手房成交复苏态势明显。今年5月推出的收储正常着力于供给端，同时助力保交楼和保 障房工作，收购二手房对市场的提振作用较强。从产业链的角度，我们认为以下几类标的值得关注：（1）前端设计环节，主营业务为设计规划类的标的；（2）中端土建与新开工环节的标的；（3）后端竣工与装修环节，例如主营业务中包含防水、涂料、PVC及PPR管等业务的标的。 风险提示：行业下行压力超预期；政策放松不及预期；收储政策后续落地进度不及预期。 2024年12月31日 证券分析师黄诗涛 执业证书：S0600521120004 huangshitao@dwzq.com.cn 行业走势 建筑材料沪深300 24% 19% 14% 9% 4% -1% -6% -11% -16% -21% -26% 2024/1/22024/5/22024/8/312024/12/30 相关研究 1/12 东吴证券研究所 内容目录 1.房地产周期拐点可期，二手房有望率先修复带动新房市场企稳4 2.地产收储框架逐步清晰，有望带动销售温和复苏10 3.投资建议12 4.风险提示12 2/12 东吴证券研究所 图表目录 图1：中国和日本居民杠杆率对比4 图2：中国和日本城镇化率对比4 图3：2023年以来月度商品房销售面积及同比增速5 图4：2023年以来月度商品房销售额及同比增速5 图5：2014年以来商品房月度销售面积（万平方米）5 图6：2014年以来商品房月度销售额（亿元）5 图7：2017年以来新房和二手房销售面积及增速8 图8：2017年以来新房和二手房销售额及增速8 图9：重点16城和全国新建住宅单月销售增速8 图10：重点16城和全国新建住宅单月销售增速8 图11：2022年以来新房成交结构9 图12：24H170个实得率超100%项目的城市分布情况9 图13：多个重点城市今年以来二手房成交面积已经同比回正9 图14：全国住房销售规模预测10 图15：3000亿保障性住房再贷款收储流程图11 图16：收购新房及二手房的优劣势对比11 表1：2024年以来中央层面房地产政策5 表2：2024年以来地方层面房地产政策7 3/12 1.房地产周期拐点可期，二手房有望率先修复带动新房市场企稳 我国城镇化率与日本上世纪60年代初接近，仍有一定提升空间。城镇化率的提升 是促进房地产市场规模增长的重要动能。相较于发达国家，我国城镇化的起步阶段较晚，根据联合国数据，我国2024年城镇化率预测数据为65.5%，相当于日本的1962年的城镇化率水平，而日本2024年城镇化率预测数据为92.1%，较中国高出29pct，我国城镇化率仍有一定的增长空间。 图1：中国和日本居民杠杆率对比图2：中国和日本城镇化率对比 中国日本 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 0% 数据来源：Wind，东吴证券研究所数据来源：Wind，东吴证券研究所 2024年全国商品房市场销售仍然低迷，但5月房地产新政出台后成交跌幅收窄， 11月单月销售数据已转正。2024年1-11月，全国商品房和商品住宅销售面积分别为 86118/72224万平方米，同比下滑14.3%/16.0%，全国商品房和商品住宅销售额分别为 85125/74871亿元，同比下滑19.2%/20.0%。 今年5月以来多地陆续出台房地产新政，涉及优化限购、首付比例、商业贷款利率等方面，6月单月商品房销售额创年内新高，同比跌幅出现明显收窄；7-8月受政策效果淡化及季节性因素影响，销售数据出现回调；9月政治局会议首提促进房地产市场止跌回稳的目标，上海、深圳、广州等城市陆续出台政策，进一步放松购房资质、优化税费等，10月单月销售数据同比跌幅大幅好转已接近转正，11月单月商品房销售面积和销售额同比转正，分别为3.2%/1.0%。 4/12 东吴证券研究所 图3：2023年以来月度商品房销售面积及同比增速图4：2023年以来月度商品房销售额及同比增速 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 商品房销售面积（万平方米）商品房销售面积同比（%） 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 2024-06 2024-07 2024-08 2024-09 2024-10 2024-11 -25% 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 商品房销售额（亿元）商品房销售额同比（%） 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 2023-11 2023-12 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 2024-06 2024-07 2024-08 2024-09 2024-10 2024-11 -40% 数据来源：Wind，东吴证券研究所数据来源：Wind，东吴证券研究所 图5：2014年以来商品房月度销售面积（万平方米）图6：2014年以来商品房月度销售额（亿元） 30000 25000 20000 2014201520162017 2018201920202021 202220232024 30000 25000 20000 2014201520162017 2018201920202021 202220232024 15000 10000 5000 15000 10000 5000 0 23456789101112 0 23456789101112 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：横轴为月份，“2”为对应年份1-2月数据 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：横轴为月份，“2”为对应年份1-2月数据 政治局会议首提止跌回稳，彰显政府促进房地产市场平稳运行的决心。2024年以来房地产政策持续出台，较本轮房地产周期前期政策而言，2024年以来政策定调明显发 生转变，9月政治局会议首提止跌回稳，传达了政府坚定维稳的决心。政策力度不断加码，在降低存量房贷利率、减免税费等市场期待较多政策落地的同时，也出台了收储、保障房再贷款等此前政策框架之外的政策。受益于今年以来更为积极的政策心态，本轮行业的修复路径更加清晰，周期拐点可期。 表1：2024年以来中央层面房地产政策 时间出台部门/会议政策/会议要点政策内容 要持续防范化解重点领域风险，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产 企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益；要 2024/4/30政治局会议 消化存量房产、 优化增量房产 结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展 5/12 东吴证券研究所 2024/5/17 央行、金融监管总局 设立3000亿元保障性住房再贷款 首提促进房地产 设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元；降低全国层面个人住房贷款最低首付比例；取消全国层面个人住房贷款利率政策下限；下调各 期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点 要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地；要回应群 2024/9/26政治局会议 市场止跌回稳 众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式 东吴证券研究所 2024/10/12 财政部 运用专项债、专项资金、税收政策等工具推动市场止跌回稳 叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳；积极研究出台有利于房地产平稳发展的增量措施，允许专项债券用于土地储备；及时优化完善相关税收政策，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策；支持收购存量房，加大保障性住房供给，考虑到当前已建待售住房较多，将采取用好专项债收购存量商品房，并继续用好保障性安居工程补助资金，支持方向进一步优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购 2024/10/17 住建部等5部委 四个取消、四个降低、两个增加 提出“四个取消、四个降低、两个增加”。四个取消：取消限购、限售、限价、非普宅标准；四个降低：降低住房公积金贷款利率、首付比例、存量