2025年房地产行业年度策略：周期拐点已至，结构性复苏一触即发

房地产行业深度报告

一、我国房地产市场已超跌，本轮周期拐点可期

1. 商品房销售：2023年以来，商品房销售面积和销售额同比均有所下降，但11月单月同比已经转正。全国房地产市场销售仍然低迷，但11月单月销售数据已回正。
2. 开工与库存：新开工面积继续下滑，商品住宅库存仍处于高位。

二、参考海外经验，我国房地产市场已进入过度调整阶段

1. 对比日本：当前我国房地产市场主要增长动能与日本90年代初期较为接近，但相比日本，我国房地产核心指标已进入过度调整阶段。
2. GDP比重：从住宅投资占GDP比重和房地产增加值占GDP比重来看，我国房地产市场已有调整过度迹象，但触底反弹仍需进一步观察。

三、2025年房地产市场复苏路径

1. 政策支持：政策仍有空间，多措并举促进房地产市场止跌回稳。
2. 市场分化：市场在分化中复苏，一线城市率先修复带动低能级城市逐步企稳，具备基本面优势的城市如杭州、成都、合肥等可能率先筑底。
3. 二手房修复：二手房修复成为带动本轮房地产市场复苏的核心力量，二手房成交已出现企稳趋势。

四、行业核心指标预测

1. 销售面积：2025年中性预测下，商品房销售面积预计同比下降6.7%，新建商品住宅和二手房销售面积预计分别为7.6亿平方米、6.3亿平方米。
2. 土地购置费：预计同比下降10.0%至3.2万亿元。
3. 房地产开发投资：预计同比下降10.3%至8.9万亿元。
4. 新开工与竣工面积：预计新开工面积同比下降20.0%，竣工面积同比下降16.0%。

五、投资建议

1. 开发企业：推荐华润置地、越秀地产、滨江集团、招商蛇口、保利发展、龙湖集团，建议关注中国海外发展、绿城中国。
2. 二手房市场：推荐贝壳，建议关注我爱我家。
3. 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。

六、风险提示

1. 行业下行压力超预期。
2. 政策放松不及预期。
3. 指标参考对研究结论或有较大偏差。