中国香港房地产行业：银行下调最优惠利率幅度超预期，为2025年复苏做好准备

交银国际研究 消息快报 中国香港房地产 2024年9月20日 中国香港房地产行业 银行下调最优惠利率幅度超预期，为2025年复苏做好准备 香港主要银行下调最优惠利率，幅度超预期。随着联邦公开市场委员会将联邦基金利率目标下调50个基点，汇丰、中行、恒生、渣打银行、东亚银行等香港各大银行均将最优惠贷款利率（简称P）下调25个基点，超过了我们预期的联邦基金利率首次下调50个基点时最优惠利率下调0-12.5个基点。 新批按揭利率下降至约3.875%，减轻还款负担。现在香港银行最优惠利率下调后普遍为5.625-5.875%。新批基于HIBOR的按揭（简称H按）利率多为H+1.3%，而利率封顶上限多为P-1.75或P-2%。最近1个月HIBOR虽然已降至约3.6%，但H按利率仍高于封顶上限，因此有效按揭利率相等于以P定价，约为3.875%。假设按揭期限为30年，以按揭利率从4.125%减至3.875%、以每100万港元贷款本金，我们估计每月按揭还款额将减少约144港元，或约3%供款额。 预料2025年1季度起同步降息。我们预计，对后续联邦公开市场委员会会议对联邦基金利率的决定，香港银行仍会先采取较审慎的态度，在未来联邦基金利率下调的首50个基点只会跟随下调最优惠利率25-37.5个基点， 2025年1季度起才会完全同步降息。 图表1：已公布下调最优惠利率之香港主要银行 最优惠利率银行最佳H按利率P按上限封顶利率现时实质按揭利率 5.625%汇丰、恒生、中银香港H+1.3%P-1.75%3.875% 5.875%渣打银行、东亚银行、工银亚洲H+1.3%P-2%3.875% 资料来源：各公司资料，交银国际 降息通道打开，为2025年复苏做好准备。我们认为联储局打开降息通道将会对房地产市场带来信心。另外，我们相信在银行进一步降低最优惠利率后，实质按揭利率将在2025年降至低于住宅租金回报率水平（7月：差饷物业估价署甲/乙类私人住宅租金回报率为3.6/3.1%），我们认为这将是 缓解价格压力的关键。我们选择领展（823HK/买入）作为我们中国香港 房地产的首选，认为进一步降息会继续有利于房地产投资信托基金（房托）的估值，而房托可能被纳入港股通或将成为进一步的股价催化剂。短期内，我们预计一手市场继续吸引购买力，同时看好可售资源充足且去化 率高的新鸿基地产（16HK/买入）。 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 图表2:交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码 公司名称 评级 收盘价(交易货币) 目标价(交易货币) 潜在涨幅 最新目标价/评级发表日期 子行业 16HK 新鸿基地产 买入 80.60 96.10 19.2% 2024年09月03日 香港房地产 17HK 新世界发展 买入 7.22 10.18 41.0% 2024年09月02日 香港房地产 823HK 领展房托 买入 38.85 47.70 22.8% 2024年05月29日 香港房地产 12HK 恒基地产 中性 24.80 23.84 -3.9% 2023年08月23日 香港房地产 1109HK 华润置地 买入 20.80 24.94 19.9% 2024年08月28日 内地房地产 123HK 越秀地产 买入 4.38 6.60 50.7% 2024年08月13日 内地房地产 3383HK 雅居乐集团 买入 0.42 1.16 176.2% 2023年12月01日 内地房地产 2669HK 中海物业 买入 4.98 6.30 26.5% 2024年09月05日 物业服务 6098HK 碧桂园服务 买入 4.32 6.08 40.7% 2024年08月26日 物业服务 3319HK 雅生活服务 买入 2.35 3.20 36.2% 2024年08月19日 物业服务 6626HK 越秀服务 买入 3.29 4.72 43.5% 2024年08月09日 物业服务 9928HK 时代邻里 中性 0.48 0.60 25.0% 2023年11月30日 物业服务 资料来源:FactSet，交银国际预测，收盘价截至2024年9月19日 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦10楼 评级定义 分析员个股评级定义: 分析员行业评级定义： 买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。 领先：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数具吸引力。 中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。沽出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业 同步：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标竿指数一致。 无评级：对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较，分析员并无确信观点。 落后：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标竿指数不具吸引力。香港市场的标竿指数为恒生综合指数，A股市场的标竿指数为MSCI中国A股指数，美国上市中概股的标竿指数为标普美国中概股50（美元）指数 总机:(852)37661899传真:(852)21074662 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与 发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本研究报告之作者进一步确认﹕i)他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】幷没有于发表研究报告之30个日历日前处置/买卖该等证券;ii)他们及他们之相关有联系者幷没有于任何上述研究报告覆盖之香港上市公司任职高级职员;iii)他们及他们之相关有联系者幷没有持有有关上述研究报告覆盖之证券之任何财务利益，除了一位覆盖分析师持有世茂房地产控股有限公司之股份 ，一位分析师持有英伟达之股份。 有关商务关系及财务权益之披露 交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能 投发展股份有限公司、光年控股有限公司、七牛智能科技有限公司、致富金融集团有限公司、湖州燃气股份有限公司、LeadingStar(Asia)HoldingsLimited、武汉有机控股有限公司、安徽皖通高速公路股份有限公司、上海小南国控股有限公司、SincereWatch(HongKong)Limited、乐舱物流股份有限公司、途虎养车股份有限公司、北京第四范式智慧技术股份有限公司、深圳市天图投资管理股份有限公司、迈越科技股份有限公司、极兔速递环球有限公司、山西省安装集团股份有限公司、富景中国控股有限公司、中军集团股份有限公司、佳民集团有限公司、集海资源集团有限公司、君圣泰医药、天津建设发展集团股份公司、长久股份有限公司、乐思集团有限公司、出门问问有限公司、趣致集团、宜搜科技控股有限公司、老铺黄金股份有限公司及中赣通信(集团)控股有限公司有投资银行业务关系。 交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及北京第四范式智能技术股份有限公司的已发行股本逾1%。 免责声明 本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示幷保证其根据下述的条件下有权获得本报告，幷且同意受此中包含的限制条件 所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。 本报告为高度机密，幷且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。 交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、幷可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证劵，或可能为其担当或争取担当幷提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正或潜在的利益冲突。 本报告内的资料来自交银国际证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告幷非旨在包含投资者所需要的所有信息，幷可能受送递延误、阻碍或拦截等因子所影响。交银国际证券不明示或暗示地保证或表示任何该等数据或意见的足够性、准确性、完整性、可靠性或公平性。因此，交银国际证券及其集团或有关的成员均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失（包括但不限于任何直接的、间接的、随之而发生的损失）而负上任何责任。 本报告只为一般性提供数据之性质，旨在供交银国际证券之客户作一般阅览之用，而幷非考虑任何某特定收取者的特定投资目标、财务状况或任何特别需要。本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为集团的任何成员作出提议、建议或征求购入或出售任何证券、有关投资或其它金融证券。 本报告之观点、推荐、建议和意见均不一定反映交银国际证券或其集团的立场，亦可在没有提供通知的情况下随时更改，交银国际证券亦无责任提供任何有关资料或意见之更新。 交银国际证券建议投资者应独立地评估本报告内的资料，考虑其本身的特定投资目标、财务状况及需要，在参与有关报告中所述公司之证劵的交易前，委任其认为必须的法律、商业、财务、税务或其它方面的专业顾问。惟报告内所述的公司之证券未必能在所有司法管辖区或国家或供所有类别的投资者买卖。 对部分的司法管辖区或国家而言，分发、发行或使用本报告会抵触当地法律、法则、规定、或其它注册或发牌的规例。本报告不是旨在向该等司法管辖区或国家的任何人或实体分发或由其使用。本报告的发送对象不包括身处中国内地的投资人。如知悉收取或发送本报告有可能构成当地法律、法则或其他规定之违反，本报告的收取者承诺尽快通知交银国际证券。 本免责声明以中英文书写，两种文本具同等效力。若两种文本有矛盾之处，则应以英文版本为准。 交银国际证券有限公司是交通银行股份有限公司的附属公司。