菲律宾：住宅物业价格指数考察团技术援助报告（2025年1月20日至24日）（英）2025

研报总结

核心观点与任务目标
2025年1月20日至24日，国际货币基金组织（IMF）对菲律宾中央银行（BSP）开展了技术援助任务，旨在协助其开发房产价格统计的计量方法，重点聚焦于住宅物业价格指数（RPPI）。任务主要检查了先前建议的落实情况，更新了方法，完成了更新后的RPPI并与其发布指数进行了对比，制定了数据发布策略，确定了更新RPPI的发布时间表，并提出了商业地产价格统计的后续发展建议。

RPPI更新进展与改进
BSP已成功将RPPI编制程序从MS Excel转移至R统计软件，并实施了时间虚拟变量计量模型。更新后的RPPI较现有指数质量显著提升，主要改进包括：覆盖所有房产（包括二手、新房和抵押房产），而非仅限新房；可发布更详细的区域分组子指数；应用计量模型进行质量调整；使用购置价格而非评估价格；年度更新权重。更新后的指数显示近期通胀率更高，稳定性更强（如2020年数据），2024年第三季度年增长率达7.6%，而发布指数为-2.3%。数据按区域（国家首都区NCR和NCR外地区AONCR）及住宅类型（公寓和房屋）进行细分，其中NCR占比41%，AONCR占比59%。

数据来源与覆盖范围
当前贷款数据仅涵盖由商业银行、储蓄银行和住宅发展互助基金（HDMF）融资的住宅物业，排除现金购买、开发商融资和HDMF融资交易。虽然短期足够，但BSP需通过行政数据和网络爬虫技术扩展数据来源。建议利用财政部地方政府的房地产信息系统（RPIS）项目，确保其包含编制RPPI所需信息，并协调DOF-BLGF确保系统满足全面房产价格统计需求。

商业地产价格统计建议
鉴于商业地产交易频率低、性质异质，开发价格指数面临挑战。建议BSP与行业专家会面，了解交易模式（如特殊目的车辆SPV、房地产投资信托REIT等融资方式），修改报告模板收集交易价格，并分析现有数据，尝试发布基础描述性统计（如按类型和地点的每平方米评估价格）。长期需探索新数据源并评估其可获取性。

后续行动与建议
BSP应继续扩大RPPI覆盖范围，与利益相关方协商修订，准备发布文件（如新闻稿、方法说明），发布更新后的RPPI，并提高其网站可见性。在商业地产方面，需分析现有数据，评估数据覆盖范围，并识别潜在新数据源。