越南：住宅物业价格指数考察团技术援助报告（2024年4月22日至26日）（英）

技术援助报告 越南 住宅物业价格指数报告(2024年4月22-26日) 2024年9月 编制人 NiallO'Hanlon 创作部门： Statistics 免责声明 本文件的内容是由国际货币基金组织的工作人员应越南当局（以下简称“CD接收方”）的技术援助请求提供的技术建议。本文件（全文或部分）或其摘要可能由国际货币基金组织披露给越南的国际货币基金组织执行董事，以及其他国际货币基金组织执行董事及其工作人员，以及其他CD接收方的其他机构或实体，并根据其请求，披露给世界银行工作人员及其他具有正当利益的技术援助提供者和捐赠者，除非CD接收方明确反对此类披露（详见...）。传播能力发展信息的操作指南).除CD受援国机关或机构、世界银行工作人员、其他技术援助提供者和具有正当利益的捐助方外，本报告（全文或部分）向IMF以外的其他方披露将需要获得CD受援国及其统计部门的明确同意。 目录 首字母缩写2 特派团成果和优先建议摘要…………… 第一节详细的技术评估和建议4 A.Itrodctio..5B.住宅物业价格指数。.5C.建筑价格指数。.7D.官员在任务期间见面。.8. 首字母缩略词 CIPI施工投入价格指数COPI✁筑产出价格指数GDT税务总局 GSO政府统计局MOC✁设部 RPPI住宅物业价格指数 特派团成果和优先✁议摘要 1.应政府统计办公室（GSO）的要求，于2024年4月22日至26日开展了一项技术援助任务，以协助住宅房产价格指数（RPPI）的持续发展。这是第四次任务，旨在协助GSO开发RPPI，并继续2021年虚拟任务所取得的进展。 2.在缺乏合适的行政房产交易数据的情况下，GSO已评估了通过结合房产和卖家调查以及在线房产列表来支撑RPPI（房地产价格指数）编制的潜力。调查尽管执行成本高昂，但由于样本量不足，无法编制稳 健的指数，因此在2021年其立法基础到期后被终止。虽然网络爬取的数据显示出良好的潜力，但GSO在2020年因网络爬取工具被封锁而停止了这项工作。 3.最近的税收发展可能会增加使用房地产交易行政数据的潜力。此前，这些关于房地产交易的税收数据是以纸质形式存在的，并且普遍存在着交易价格申报不充分的问题。随着房地产交易电子报告逐渐普及至全国范围，法律变更可能有助于减少价格申报不充分的情况。 4.GSO应该与国家税务总局（GDT）合作，以确保持续及时获取房地产交易数据。一旦数据被获取，GSO应评估这些数据的质量，特别是完整性——即单个记录中包含所有所需字段数据的程度。工作人员还应考虑是否可以将微观地点层面的价值区间划分（根据1-4级）添加到数据集中。这有助于检查报告价格是否有可能集中在最低允许估值附近，或许可以与GDT合作进行。随后，工作人员可以编制主要城市原型指数 ，这些城市有可用的电子数据。此外，如果可以按单个房产匹配记录，还有可能比较在线要价与历史时期的报告交易价格（例如2022-2023年）。 5.如果自2022年以来报告的数据质量存在担忧，GSO应与关键利益相关方共同考虑数据在未来中长期是否有可能得到改善。 在缺乏替代数据的情况下，基于稳健的方法论但数据不理想的指数编制和发布可能仍具有价值，或许应附带声明指出报告的价格可能存在一定程度的准确性问题。此外，对交易量和价值以及平均报告价格的补充分析也有助于增加透明度。 6.而在通缩调整中间产出时可以使用✁筑投入价格指数（CIPI），但为了调整最终消费，需要使用✁筑输出价格指数（COPI），并且应当将其作为目标。GSO应与关键利益相关方（包括✁设部）讨论如何 编制COPI——在估算不同类型✁筑活动的权重、覆盖范围（商业和/or政府消费）以及允许包括承包商利润的价格机制方面。 7.为支持上述工作领域的进展，GSO同意实施以下优先✁议)。 优先级✁议表1. 目标日期 优先✁议 责任机构 2024年12月 安全访问财产电子记录交易。 GSO、GDT June2025 评估数据质量完整性。 GSO 2026年4月 将在线要价与报告进行比较如果在线列表的样本可以是价格安全。 GSO 2024年12月 最终确定指标的广泛设计✁筑价格。 GSO 第一节详细的技术评估和✁议 RPPI工作计划表2. 优先级 行动/里程碑 目标完成日期 结果: 新的RPPI已发布。 H 确保GSO能够持续访问数据。 Dec-24 H 评估数据质量。 June-25 H 为主要城市编制原型指数哪些数据可用。 Apr-26 H 如果可以保护对列表数据的访问，将要价与报告的交易进行比较总价和个人财产价格水平。 Apr-26 结果: 新的✁筑活动价格指数为已发布。 H 重新确定施工材料指标为CIPI。 Dec-24 H COPI的目标编译。 Dec-25 H 就广泛的方法论方法。 Dec-25 优先级 行动/里程碑 目标完成日期 H 确定各种类型的重量活动并确定主要购买者each. Jun-25 A.简介 8.应越南政府统计办公室（GSO）的要求，技术援助小组于2024年4月22日至26日开展了一次使命，旨在协助开发住宅房产价格指数（RPPI）。编制及时可靠的房地产RPPI仍然是GSO的一项关键优先事项 ，并且对于国家和国际银行业监管机构评估越南房地产市场的developments和风险至关重要。 9.这是协助GSO开发RPPI的第四个任务。前期任务集中在两种潜在数据来源上，因为在缺乏合适行政数据的情况下，这些数据来源显得尤为重要。一种是由GSO普查员进行的调查，针对房地产登记转移记录中列出的房产买家和卖家；另一种是从越南活跃的主要房地产门户网站收集的数据。尽管进行这项调查的成本较高，但发现其样本量过小，无法编制出稳健的指数，并在立法基础到期后停止了该调查。虽然网络抓取的数据显示出良好的潜力并编制了一些原型指数，但GSO发现持续抓取数据在技术上具有挑战性，且前次任务指出抓取数据的质量是最终完成RPPIs的主要风险。 10.任务被要求就设计一个新的✁筑价格指数以在国民账户中对✁筑业产出进行消炎提供咨询✁议。两个设计方案进行了讨论，并概述了编制指数的第一步，即估算指数权重的过程。 B.住宅物业价格指数 11.房地产交易的管理数据是RPPI的首选数据源。 它们可以提供广泛的国家级市场覆盖，在几乎不需要额外成本的情况下实现广泛的或完整的覆盖。常用的行政来源包括税收申报和财产转让注册的文件，以及金融机构在抵押贷款申请或提款时收集的信息。 12.截至现在，现有的行政数据（涵盖税收和财产交易注册）被认为不适合用于RPPI的编制。数据仅记录并存储在纸质文件上，公布的房价普遍被认为被低估，并且与之前每五年更新一次的最小允许估值水平阈值相符。此外，金融机构无需报告作为抵押贷款过程的一部分收集的贷款级别数据。 13.在缺乏合适行政数据的情况下，GSO作出了显著且值得称赞的努力，从两个替代来源收集数据。根据2018年任务的✁议，GSO将针对房产买家和卖家的小规模试点调查扩大至六个主要城市。然而，尽管该调查的实施成本较高，但由于响应率低且提供的观察数据不足，无法编制出稳健的指数。因此，在其立法基础于2021年到期后，该调查被停止。 14.先前的任务也✁议继续进行网络爬取房地产列表的工作，这些列表通常在地理覆盖方面具有更大的潜力。 尽管在数据质量方面存在挑战，包括多个重复列表和缺少包括挂牌价格在内的变量，我们在编制原型指数方面仍取得了良好进展。这项工作还促进了数据分析和指数编制技术的学习，并提高了员工在指数编制方面的能力。然而，由于网络爬虫被封锁且未能成功获取网站所有者的直接访问权限，GSO在2020年被迫暂停了这项工作。 15.在当前任务中，工作人员注意到三项最近的税收发展可能显著增加利用房地产交易行政数据的潜力。.首先，2020年的一项法令增强了对税收和发票违规行为的执行力度并提高了处罚标准；其次，自2022年 起，房地产转移的电子报告逐步扩展至全国范围；最后，2024年土地法要求税务机关发布的最低评估水平 （价格表）必须每年更新而非每五年更新一次，以确保更好地征收税款。 16.电子税收记录包含了较为全面的交易财产信息，这些信息应该足以支持编制一个能够充分控制不同时期财产交易变化的指数。这些包括在相关情况下完整的巷道地址、深度和宽度、物业类型和大小、年龄 ，以及楼层数和地下室的数量。 17.GSO和GDT已✁立多种数据共享安排，并由谅解备忘录覆盖，关于共享房地产交易数据的讨论正在进行中。.两家机构应携手合作，确保GSO能够持续及时获取数据，每月均能获得访问权限。随着记录电子化的范围扩大以覆盖整个国家，GDT也应相应扩展数据共享。 18.一旦初步数据得以获取，GSO应对该数据的完整性进行初步评估。从2022年到大约2024年中应能提供足够的时间序列和记录数量，以支持对所有必要变量是否被报告的相对稳健的分析。理想情况下，工作人员还应考虑是否可以将微观地点层面的估值分组（根据1至4级水平）添加到数据集中。尽管技术上具有挑战性，但这可能有助于评估报告价格是否有可能聚集在最低允许估值附近，或许可以与GDT合作进行此项评估。 19.在数据质量评估完成后，GSO可以编制主要城市（有电子数据可用）的原型指数。编制应遵循之前任务中开发的滚动时间虚拟变量效用法，并且工作人员应密切注意不同市场层（包括不同城市/省份和房产类型）中包含的交易数量以及回归诊断，包括所含房产特征系数的意义性和稳定性。 20.可以在某一历史时期（例如2022-2023）比较在线要价与报告的成交价格。使命团队和工作人员会面了越南最大的房地产列表平台Batdongsan.com。该平台表示可能愿意在其自愿的基础上共享一些历史数据用于分析目的。这可以在汇总级别（例如，按城市或区别的物业类型）进行，或者在个别物业级别进行，前提是跨来源的数据匹配一致。 可行的。如果能够获得足够的数据，还可以利用这些数据编制影子指数，与使用税收数据编制的原型指数进行比较。 21.存在普遍低估价格持续存在的风险，如果自2022年以来报告的数据质量存在问题，GSO应与关键利益相关方共同考虑数据在未来中长期是否有改善的可能性。在缺乏替代数据的情况下，基于稳健的方法论但数据不尽完美的指数编制和传播可能具有价值，或许应附带声明指出报告的价格可能存在一定的准确性问题。补充分析交易量和价值以及平均报告价格也可能有助于提高透明度。 ✁议的行动 .确保GSO能够持续访问数据。 .评估数据的质量，包括完整性和技术上是否可能的价格聚集在公布的最低估值水平周围。 .为可用数据的主要城市编制原型指数。 .如果能够获得上市数据，比较挂牌价格与报告的交易价格，从总体和个别的房产层面进行对比。 C.✁筑价格指数 22.GSO的目标是到2025年底编制✁筑活动价格指数。这个指数可以提供重要的通胀压力指标，并且也被用于国民账户的消炎处理。 23.而在中间消耗（投入）的通货紧缩中，可以使用CIPI；但还需要使用COPI来通缩最终产出。TheGSO已经编制了季度性的✁筑材料价格指数，该指数可以重新利用作为CIPI（ConstructionIndustryPriceIndex），用于调整中间消费。然而，COPI（ConstructionIndustryPriceOutputIndex）更为全面，因为它包括了承包商的利润margin和生产效率。由于这两项要素具有商业敏感性，通常通过仅收集特 定✁筑项目或任务的最终价格来隐含测量，而不是单独收集其不同元素（如材料、劳动力、机械和设备 ）的价格。 24.GSO应与关键利益相关方，包括住房和城乡✁设部（MOC），讨论如何编制一份有效的城市综合规划（COPI）。讨论应考虑如何估计不同✁设活动的权重、适当的覆盖范围（包括商业和/or政府消费），以及一种定价机制，以允许包含承包商利润。这些讨论将有助于GSO确定一个广泛的方法论 框架。