越南：住宅物业价格指数考察团技术援助报告（2024年4月22日至26日）

越南住宅物业价格指数报告（2024年4月22-26日）

核心观点与问题

• RPPI 编制挑战：由于缺乏合适的行政房产交易数据，越南政府统计办公室（GSO）在编制住宅物业价格指数（RPPI）方面面临困难。
• 数据来源评估：前期尝试通过房产卖家和买家调查及在线房产列表数据编制指数，但均因样本量不足、成本高昂或技术限制而中断。
• 行政数据潜力：近期税收改革（电子报告普及、最低估值更新）可能提升利用房地产交易行政数据的可行性。

关键数据与发现

• 现有数据问题：纸质记录、价格普遍低估、金融机构数据未报告。
• 替代数据尝试：GSO开展六城市卖家/买家调查（2021年终止），网络爬取数据（2020年中断）。
• 税收改革影响：2020年法令加强违规处罚，2022年电子报告全国推广，2024年土地法要求年度更新最低估值。

建议与行动方案

住宅物业价格指数（RPPI）

1. 数据获取：GSO与国家税务总局（GDT）合作，确保持续获取电子房地产交易数据。
2. 数据评估：评估数据完整性，考虑添加微观地点估值分组（1-4级），分析价格是否集中在最低估值附近。
3. 原型指数编制：基于电子数据的主要城市编制原型指数，采用滚动时间虚拟变量法。
4. 数据比较：与Batdongsan.com合作，比较在线挂牌价与历史成交价（2022-2023年）。
5. 风险应对：若数据质量仍存疑，需与利益相关方探讨长期改善方案，并声明指数准确性限制。

建筑价格指数

1. CIPI 编制：将现有季度建筑材料价格指数作为建筑投入价格指数（CIPI）。
2. COPI 编制：制定建筑输出价格指数（COPI）方法，需考虑权重分配（ISIC Rev.4分类）、覆盖范围（商业/政府消费）及承包商利润测算。
3. 权重确定：与住房和城乡建设部（MOC）合作，确定各类建筑活动的权重及主要购买者。

结论

GSO需优先利用税收改革带来的数据机遇，通过评估和验证电子数据质量，逐步构建RPPI原型。同时，需与MOC等机构协作，明确COPI编制框架，为国民账户消炎提供全面支持。