格鲁吉亚：技术援助报告决策数据（D4D）住宅物业价格指数（2024年12月2日至6日）

核心观点与关键数据

技术援助成果与建议
国际货币基金组织（IMF）于2024年12月2日至6日向格鲁吉亚国家统计办公室（Geostat）提供技术援助，以扩展住宅物业价格指数（RPPI）的覆盖范围，使用网络抓取数据。此次援助是自2018年以来针对RPPI的最新援助，也是D4D基金下的第三次援助。援助重点包括：

1. 新系统应用：Geostat已建立自动化数据抓取系统，覆盖Tbilisi的新建和现有住宅（公寓和独立房屋），并计划于2025年第一季度首次发布基于新系统的RPPI。
2. 数据源扩展：需与myhome.ge建立数据共享协议，并探讨与ss.ge合作的可能性，以增加数据来源并提升指数质量。
3. 新指数编制方法：采用享乐法计算RPPI，包括数据清洗（去除重复项和异常值）、模型选择（基于调整R²确定特征）、权重计算（基于交易价值）和指数链式连接。

关键数据与指标

• 数据清洗：去除23%的房屋和10%的公寓重复记录，以及27%的房屋和51%的公寓部分重复记录。
• 异常值处理：使用四分位距法识别异常值，其中五分之一的房屋和极少数公寓被剔除。
• 模型选择：房屋模型包含楼面面积、地块面积、行政区域和房屋状况；公寓模型额外考虑楼层数量或中央供暖等特征。
• 权重更新：建议每年更新权重，以反映市场变化（2024年数据显示权重逐年调整）。
• 中位数价格：采用对数尺度计算中位数，以避免正偏态分布的影响。

未来工作方向

1. 数据整合：分析myhome.ge数据并纳入RPPI，建立租赁价格指数和租售比指标。
2. 二手房产纳入：评估二手房产数据质量，确定是否可纳入指数。

研究结论

• 享乐法能有效编制高质量RPPI，但需持续优化模型和权重方法。
• 数据源扩展和租赁市场监测将进一步提升指数的宏观分析价值。
• 建议Geostat加强数据质量控制，并定期更新技术手册以公开方法细节。