核心观点与关键数据
市场概况
- 波兰第四大仓储市场，拥有发达的公路交通网络，连接捷克和德国，并位于“新丝绸之路”沿线，设有2020年启用的卡托维兹货运枢纽。截至2025年第二季度末，仓储面积达460万平方米，占全国12.7%。主要分布区域为弗罗茨瓦夫周边及比拉尼·弗罗茨瓦夫、卡托维兹·弗罗茨瓦夫等中小城市。
供应端
- 面积增长放缓，2025年上半年新增29万平方米，同比下降21%。第二季度仅完成1个25,000平方米的项目（帕纳托尼园区2号）。开发活动受限，截至2025年6月仅60,000平方米在建，其中帕纳托尼园区2号项目规模最大。开发商谨慎启动投机性建设，当前75%在建面积已签约。
需求端
- 2025年上半年租赁成交总量41.5万平方米，同比下降20%。第二季度主要交易包括ECE卡托维兹·弗罗茨瓦夫（79,000平方米）、帕纳托尼园区2号（38,700平方米）及普罗格利斯园区3号续约（21,000平方米）。新租占比60%，续约37%，扩张3%。
空置率与租金
- 第二季度空置率9.6%，环比下降1.6个百分点，但仍高于去年同期水平。仓储租金保持稳定，标准租金区间为4.00-4.70 PLN/m²/miesiąc（运营费），10.00-12.50 EUR/m²/miesiąc（仓储面积），1-1.5个月免租期。
区域经济与物流枢纽
- 区域人口29万，面积19947平方公里，平均月薪9,920 PLN（企业部门）。主要高速公路包括A4、A8、A18，高速路网覆盖S3、S5、S8。物流枢纽包括比拉尼·弗罗茨瓦夫（175万平方米）、卡托维兹·弗罗茨瓦夫（115万平方米）、弗罗茨瓦夫西（51万平方米）等。
市场趋势
- 新增供应持续减少，空置率小幅回落但高于前年同期，显示需求疲软。开发商对投机性项目持保守态度，租赁市场以续约为主。未来供应增长主要依赖现有大型项目分期开发。
