上西里西亚仓库市场 Q1 2025 研究报告总结
市场概况
上西里西亚是波兰第二大仓库市场，仅次于华沙。该区域因其良好的公路和铁路基础设施、充足的劳动力供应以及发达的消费市场而具有吸引力，是波兰和中欧的关键物流枢纽。仓库空间主要集中在大城市如贝德津、霍茹夫、切拉德日、蒂奇、达布罗瓦-戈尔尼察、格利维采、索斯诺维采和比尔斯科-比亚瓦，以及周边小城镇。截至 Q1 2025 年底，该区域仓库库存超过 590 万平方米，占全国总量的 16.6%。年内总仓库空间增长超过 6%。
新增供应
Q1 2025 年，近 12 万平方米的现代化仓库空间交付市场，较上一季度和去年同期显著增加，但仍接近过去五年的平均水平。主要项目包括 Prologis Park Ruda Śląska（37,600 平方米）、Panattoni Park Będzin（27,600 平方米）和 Fortress Logistic Park Zabrze（22,700 平方米）。
在建供应
截至 2025 年 3 月底，270,000 平方米的仓库空间仍在建设中，其中大部分是 LemonTree 项目在 Booster Zabrze 的五个仓库综合体，总面积 108,000 平方米。与 Q1 2024 年相比，在建供应增长近 23%，但同期未启动新项目。53% 的在建供应通过预租协议保障，显示开发商对投机项目的谨慎态度。
租赁情况
Q1 2025 年，租赁空间约 230,000 平方米，较上一季度下降超过 11%，但较 2024 年同期增长 4%。主要合同包括 Prologis Park Chorzów 的续租（56,000 平方米）、Prologis Park Dąbrowa 的续租（22,400 平方米）以及 Panattoni Park Ruda Śląska 的续租和扩建（16,700 平方米和额外 5,700 平方米）。租赁结构以续租为主（69%），新合同占 27%，扩建占 4%。
空置率与租金
截至 Q1 2025 年底，空置率为 6.8%，较上年同期上升 0.4 个百分点，主要由于大量新增供应尚未完全商业化。区域租金保持稳定，仓库空间标准租金为 4.00-6.00 欧元/平方米/月，服务费为 4.00-7.00 波兰尼/平方米/月，免租期为 1-1.5 个月。
经济数据
上西里西亚省人口 430 万，面积 12,334 平方公里，失业率为 3.9%。交通运输和仓储行业平均月薪为 8,597 欧元（税前），企业行业平均月薪为 8,829 欧元（税前）。高速公路网络包括 S1、S52、S86（130 公里）和 A1、A4（250 公里）。
研究机构
Knight Frank 波兰研究团队提供战略咨询、市场预测和咨询服务，覆盖开发商、投资基金、金融机构和个人客户。报告按季度发布，涵盖波兰主要城市和地区的商业市场（办公室、零售、工业、酒店）及 PRS 行业。
