上西里西亚仓库市场 Q1 2025 研究报告总结
市场概况
上西里西亚是波兰第二大仓库市场,仅次于华沙。该区域因其良好的公路和铁路基础设施、充足的劳动力供应以及发达的消费市场而具有吸引力,是波兰和中欧的关键物流枢纽。仓库空间主要集中在大城市如贝德津、霍茹夫、切拉德日、蒂奇、达布罗瓦-戈尔尼察、格利维采、索斯诺维采和比尔斯科-比亚瓦,以及周边小城镇。截至 Q1 2025 年底,该区域仓库库存超过 590 万平方米,占全国总量的 16.6%。年内总仓库空间增长超过 6%。
新增供应
Q1 2025 年,近 12 万平方米的现代化仓库空间交付市场,较上一季度和去年同期显著增加,但仍接近过去五年的平均水平。主要项目包括 Prologis Park Ruda Śląska(37,600 平方米)、Panattoni Park Będzin(27,600 平方米)和 Fortress Logistic Park Zabrze(22,700 平方米)。
在建供应
截至 2025 年 3 月底,270,000 平方米的仓库空间仍在建设中,其中大部分是 LemonTree 项目在 Booster Zabrze 的五个仓库综合体,总面积 108,000 平方米。与 Q1 2024 年相比,在建供应增长近 23%,但同期未启动新项目。53% 的在建供应通过预租协议保障,显示开发商对投机项目的谨慎态度。
租赁情况
Q1 2025 年,租赁空间约 230,000 平方米,较上一季度下降超过 11%,但较 2024 年同期增长 4%。主要合同包括 Prologis Park Chorzów 的续租(56,000 平方米)、Prologis Park Dąbrowa 的续租(22,400 平方米)以及 Panattoni Park Ruda Śląska 的续租和扩建(16,700 平方米和额外 5,700 平方米)。租赁结构以续租为主(69%),新合同占 27%,扩建占 4%。
空置率与租金
截至 Q1 2025 年底,空置率为 6.8%,较上年同期上升 0.4 个百分点,主要由于大量新增供应尚未完全商业化。区域租金保持稳定,仓库空间标准租金为 4.00-6.00 欧元/平方米/月,服务费为 4.00-7.00 波兰尼/平方米/月,免租期为 1-1.5 个月。
经济数据
上西里西亚省人口 430 万,面积 12,334 平方公里,失业率为 3.9%。交通运输和仓储行业平均月薪为 8,597 欧元(税前),企业行业平均月薪为 8,829 欧元(税前)。高速公路网络包括 S1、S52、S86(130 公里)和 A1、A4(250 公里)。
研究机构
Knight Frank 波兰研究团队提供战略咨询、市场预测和咨询服务,覆盖开发商、投资基金、金融机构和个人客户。报告按季度发布,涵盖波兰主要城市和地区的商业市场(办公室、零售、工业、酒店)及 PRS 行业。