上西里西亚仓库市场 H1 2025 研究报告总结
市场概况
上西里西亚是波兰第二大仓库市场，仅次于华沙。该区域发展得益于其靠近德国、捷克和斯洛伐克边境的地理位置、优越的交通基础设施、庞大的消费市场和劳动力资源，以及其工业特性。上西里西亚不仅是波兰的重要仓库中心，也是中欧的主要物流枢纽。截至 2025 年第二季度末，该区域仓库库存超过 610 万平方米，占波兰总供应量的 17.1%，主要集中分布在比得哥什、霍茹夫、切拉兹、蒂奇、达布罗瓦-戈尔尼察、格利维采、索斯诺维采等城市，以及比尔斯科-比亚拉和周边小城镇。
供应情况
过去一年，该区域仓库库存增长近 10%。2025 年 1-6 月，开发商交付了超过 25.5 万平方米的现代化仓库空间，同比增长近 64%。其中，2025 年第二季度主要竣工项目包括：索斯诺维采 Panattoni Park Expo（47,700 平方米）、Zabrze Booster 项目（LemonTree 开发，38,700 平方米）和 GLP Lędziny II（20,400 平方米）。截至 2025 年 6 月底，该区域约有 20 万平方米的现代化仓库空间处于在建状态，其中 LemonTree 在 Zabrze Booster 项目（69,900 平方米）仍是最大在建项目。与上一季度和 2024 年同期相比，在建空间规模有所下降。2025 年第二季度启动了 6.9 万平方米的四个建筑项目，但开发商信心增强，当前在建空间中仅有 30% 已获得预租协议，显示市场积极情绪。
租赁市场
2025 年 H1，上西里西亚仓库租赁面积近 53 万平方米，同比增长近 14%。2025 年第二季度单季度租赁量超过 30.6 万平方米，环比增长 34%。主要交易包括：7R Park Beskid III 新租（20,900 平方米）、Tenneco Stanowice 租赁续约（18,800 平方米）和 Panattoni Park Sosnowiec II 更新（15,500 平方米）。其中续约占租赁总量的 81%，新租 15%，扩张 4%。
空置率与租金
尽管租赁需求强劲，但空置率上升，截至 2025 年第二季度末达到 7%，同比上升 1.1 个百分点，主要受期内大量新交付空间推动。2025 年第二季度仓库租金保持稳定，介于 10.00-12.50 欧元/平方米/月。
经济数据
上西里西亚州人口 430 万，失业率 3.8%，企业部门平均月薪 8,980 欧元（税前），交通运输仓储行业平均月薪 8,750 欧元（税前）。该区域是波兰五大仓库目的地之一（按现有库存量排序：索斯诺维采南、格利维采南、鲁达-西尔斯卡、扎布热、格利维采）。
市场趋势
- 现有库存：610 万平方米
- 在建供应：20 万平方米
- 空置率：7.0%
- H1 新增供应：255,000 平方米
- H1 租赁量：530,000 平方米
- 租金区间：10.00-12.50 欧元/平方米/月
- 服务费区间：4.00-6.00 欧元/平方米/月
