Lower Silesia 仓库市场 Q1 2025 简报总结
核心观点与市场概况
Lower Silesia 地区在波兰仓库市场规模中排名第四,因其优越的制造业和分销企业条件、发达的道路基础设施(连接捷克和德国)以及位于“新丝绸之路”路线上的地理位置(Kąty Wrocławskie 货运终端自 2020 年投入使用)而具有吸引力。截至 Q1 2025 年底,该地区仓库库存达 450 万平方米,占波兰仓库总空间的近 13%,主要集中在 Wrocław、Bielany Wrocławskie、Kąty Wrocławskie、Nowa Wieś Wrocławska、Polkowice 和 Pietrzykowice 等地区。
库存与供应情况
该地区仓库库存稳步增长,过去一年增长近 18%。Q1 2025 年新增仓库供应近 27 万平方米,位居波兰主要仓库中心之首。新供应量与去年同期持平,较 2024 年第四季度有所增加。主要完成项目包括:P3 Wrocław 的 9.23 万平方米仓库、GLP Wrocław V Logistics Centre 的 6.75 万平方米仓库以及 Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub 的 3.5 万平方米仓库。然而,开发活动显著减少,截至 2025 年 3 月底,仅剩 Panattoni Wrocław Campus 2 项目的 2.5 万平方米仓库处于建设状态(投机性开发)。
租赁市场表现
Q1 2025 年,租户签署了 10 万平方米的租赁协议,同比增长 40%。主要交易包括 Mapletree Park Wrocław II 的 26.2 万平方米续约、Prologis Park Wrocław IV 的 14.6 万平方米新租以及 Wrocław Logistics Park Bielany 的 13.4 万平方米续约。续约合同占 51%,新签合同占 34%,扩建合同占 15%。
空置率与租金水平
截至 Q1 2025 年底,Lower Silesia 仓库空置率为 11.3%,较上一季度上升 2.3 个百分点,主要受租户活动减少(聚焦续约)以及新增供应尚未完全租赁的影响。仓库租金水平与上一季度保持稳定,标准服务费为 PLN 4.00-4.70/平方米/月,租金为 EUR 10.00-12.50/平方米/月。
区域经济数据
该地区失业率为 4.9%,企业部门平均月薪为 PLN 9,151(税前),交通运输和仓储部门平均月薪为 PLN 8,002(税前)。区域面积 19,947 平方公里,人口 2.9 万,主要高速公路包括 A4、A8、A18,高速路包括 S3、S5、S8。
图表与数据
- 新增供应与吸纳量对比图显示,2024-2025 年间新增供应量持续高于吸纳量。
- 空置率趋势图显示,2023 年 Q1 至 2025 年 Q1 期间,空置率从 12% 降至 11.3% 后略有上升。
- 仓库库存分布图显示,Kąty Wrocławskie(115 万平方米)和 Bielany Wrocławskie(170 万平方米)为最大库存区域。
研究结论
Lower Silesia 仓库市场保持增长态势,但开发活动减少,空置率上升。租户活动主要集中在续约,新签合同增长显著。区域经济优势持续吸引投资,未来市场表现仍需关注供需平衡及租户需求变化。