房地产行业研究：新一线城市谋划新政，上海“好房子”新规落地

行业点评

本周A股地产、港股地产、港股物业均下跌。申万A股房地产板块涨跌幅为-0.2%，恒生港股房地产板块涨跌幅为-3.3%，均位列各板块末位。恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.5%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-4.5%。

土地市场溢价率处于低位。本周全国300城宅地成交建面1285万㎡，环比下降12%，同比下降33%，平均溢价率2%。年初至今，全国300城累计宅地成交建面29346万㎡，累计同比下降7.6%。中海地产、绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团位居行业前五。

商品房销售景气度下行趋缓。本周47个城市商品房成交380万方，环比增长25%，同比下降4%，处于季节性低位；8月新房售价环比下降0.3%，同比下降3.0%，降幅持续收窄。一线城市、二线城市、三四线城市周环比分别为+1%、+41%、+26%，周同比分别为+15%、+11%、-20%。

二手房市场底部企稳。本周22个城市二手房成交243万方，环比增长2%，同比增长12%，高于去年同期水平；8月二手房售价环比下降0.6%，同比下降5.5%，降幅持续收窄。一线城市、二线城市、三四线城市周环比分别为-3%、+10%、-4%，周同比分别为+24%、+3%、+12%。

多个新一线城市正谋划激发改善性住房需求新政。北京、上海、深圳等一线城市已出台优化限购等政策，但全国市场房价下行压力较大，70城新房价格环比连续27个月为负，二手房价格环比连续28个月为负。未来政策可能集中在刺激改善型住房需求、推进“好房子建设”、优化公积金政策等方向。央行货币政策委员会也提及加大存量商品房和存量土地盘活力度。

上海“好房子”新规落地。上海市发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，通过“不计容”鼓励房企进行高品质建设，降低成本，提升产品溢价和品牌价值。

投资建议。前期政策效果显现叠加需求旺季，基本面有望逐步修复，但房价压力仍需更多政策刺激。当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股。推荐建发国际集团、绿城中国、中国海外发展等开发商，贝壳、我爱我家等中介平台，以及华润万象生活等物管商管。

风险提示。宽松政策对市场提振不佳，三四线城市恢复力度弱，房企出现债务违约。