专题 | 十大“新一线”城市房地产市场发展阶段及前景研究

1/ 24 专题 | 十大“新一线”城市房地产市场发展阶段及前景研究 ◎ 研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康 城市是现代经济社会活动的主要载体，国家层面的竞争也越来越体现为城市之间的竞争。40年改革开放带动中国城市化快速推进，中国城市格局发生深刻变化，不少城市快速崛起，也有一些城市逐渐衰落。随着城市化进程进入中后期，中国城市的基本格局已经确定。毋庸置疑，第一梯度当属北上广深四个核心一线城市，无论是经济增长，人口购买力还是房地产市场成熟度均独占鳌头，但是也面临城市发展趋于饱和，人口老龄化，经济增速放缓等诸多问题。 而目前最受关注的，无疑是最具发展潜力的十大“新一线”城市：杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州，这些城市基本都是区域发展核心，受到多项政策利好荫庇。譬如2005年原建设部编制《全国城镇体系规划（2005-2020年）》，定位天津为全球职能城市。2010年住建部编制《全国城镇体系规划(2010-2020)》，在国家中心城市的名单中增加了重庆。2016年5月，国务院和发改委印发《成渝城市群发展规划》，明确提出“成都要以建设国家中心城市为目标”。2016年12月，国务院和发改委印发《促进中部地区崛起“十三五”规划》，明确提出“支持武汉、郑州建设国家中心城市”。2018年2月，国家在《关中平原城市群发展规划》中明确提出“建设西安国家中心城市”。本文我们着力分析了杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等10个“新一线”城市，大体总结出以下几项其后市发展的共性特征： 01 2/ 24 十大“新一线”城市处快速成长期 经济、人口、楼市比肩一线，后发优势十足 2020年，CRIC研究中心在历年的研究基础之上，继续将研究对象覆盖全国286个地级以上市，并拓宽数据获取渠道，将最新城市数据进一步更新到2019年，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析。 杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等10个二线城市在城市基本面以及房地产发展程度上已大幅领先，但部分指标距离北上广深4个一线城市仍有一定差距。我们定义这10个城市为“新一线”城市，未来将具有最佳的房地产投资机会，将是中长期内中国房地产人、财、物的聚焦点。 （一）处于长三角、长江中游核心枢纽城市，“国家中心城市”定位多重利好 首先在地理位置上，10个“新一线”城市均处在中国当前最具发展活力的地区。其中，杭州、南京、苏州、天津等分布在京津冀、长三角、珠三角中国三大发展较为完备的城市圈内，经济实力雄厚且居民购买力强，在行业中目前保持着领先的状态。 武汉、成都、重庆、郑州、西安则是近年内陆中西部新崛起的核心城市，也是国家多项重大工程的关隘之处，是内陆人口、资源、交通等凝聚点。可以说10个“新一线”城市或处于东南沿海发达地区，或处于内陆省会城市或区域中心，城市群或都市圈核心城市。 3/ 24 其次在政策支持上，10个“新一线”城市均是国家级城市群规划的中心城市，受多项政策倾斜福荫。虽然中央暂时未明确对“新一线”城市的定义以及划定“新一线”城市名单，但是杭州、武汉等10城近10年以来屡屡承接多项政策规划。作为目前国务院已批复的10个国家级城市群的中心城市，除在各自《城市群发展规划》中明确其作为区域核心城市作为先导区、示范区外。如2019年西安、成都、重庆3城被规划为西部地区高铁“国家级”枢纽中心；2020年国务院同意商务部在南京、苏州、杭州、武汉等城市全面深化服务贸易创新发展试点。 （二）十大“新一线”经济、人口、房地产发展初具规模，强于二线，比肩一线可见，10个“新一线”城市在地理位置、政策支持上均有较大优势，同时这些“新一线”城市的“新”更是在于其在经济、人口、房地产等方面所表现出来的优势。1、房地产年开发投资额超2000亿元，5年商品住宅销售金额处二线前列“新一线”城市房地产快速发展，行业规模与一线城市比肩。相较于一线城市房地产正值“壮年”和三四线城市尚处“幼年”的发展阶段，作 4/ 24 为二线城市中的佼佼者，“新一线”城市房地产业正处于快速成长的“青年”时期。以坚实的经济积累为基础，在土地出让与房屋施工的支撑下，“新一线”城市房地产行业规模快速发展。至2019年，除长沙外的其他“新一线”城市房地产开发投资额均已超过2000亿元，远超如合肥、厦门、太原、海口等其他二线城市的同时，重庆、杭州、郑州三城行业规模已比肩甚至赶超一线城市。 结合新房销售表现来看，“新一线”城市房地产已初具规模。综合近5年商品住宅销售金额来看，可以看到在开发投资规模上与一线城市比肩的重庆、杭州、武汉、郑州等城市在新房销售规模上较上海、深圳等一线城市仍较为逊色，但整体“新一线”城市新房销售规模也已明显超过其他二线城市。由此可见，“新一线”城市房地产正处于快速发展期，行业规模已增长至全国领先水平；但楼市尚且初具规模，新房销售体量“比上不足比下有余”，虽已超过普通二线城市，但相比成熟的一线城市市场而言仍有不足。 5/ 24 2、 经济总量超万亿且高增速，郑州、成都、长沙基建配套投资力度超群在经济基础方面，“新一线”城市也多已是万亿产值的“巨无霸”。从2019年一二线城市国民生产总值情况来看主要有“体量大”、“增速高”两个显著特点。“体量大”，“新一线”城市中除西安外GDP均已超过1万亿元人民币，其中重庆更是达到了2.36万亿元，已与广州齐平。在经济体量上，一众“新一线”城市虽距离上海、北京、深圳仍有一定距离，但相比其他二线城市而言已可称为是“巨无霸”。“增速高”，“新一线”城市在过万亿的年产值下仍可保持的较高的经济增速。以2019年为例，“新一线”城市中除天津GDP增速较低外其余城市均在7%以上。这主要是由于“新一线”城市多处于拓进新区和产业升级的阶段，经济受前两者推动下正处于快速增长期。 6/ 24 与之相对应的是，郑州、成都等“新一线”城市基础建设投资力度超群。以2014-2018年一、二线城市市区每平方公里累计基础设施建设投资额为例，郑州、成都、长沙3城地均基建投资额均超过1亿元，这主要得益于近5年3城对郑东新区、天府新区、梅溪湖新城的拓进发展。 总而言之对比其他二三线城市来说，“新一线”城市具有显著的经济产业优势，拓进新区与产业升级下不仅具有经济“体量大”、“增速高”的优势，而基础设施配套相比其他二线城市更完善。 7/ 24 3、人口“虹吸效应”显著，2014-2019年6年累计吸引超2亿人口流入 产业经济引发的人口“虹吸效应”下，近6年超2亿人流入“新一线”城市。2014-2019年累计有2.2亿人流入10个“新一线”城市，天津、成都、杭州、武汉、重庆、西安、长沙6年城区常住人口累计增量均超过100万人。值得注意的是，相比于“新一线”城市常住人口的显著增长，一线城市中北京、上海近6年城区常住人口分别仅增长3.9万人和2.5万人；此外其他二线城市如厦门、福州、沈阳、贵阳等常住人口增量均远落后于大多数“新一线”城市。 “新一线”城市得以形成人口大量流入的原因主要有三，一是在于近年包括成渝城市群、长江中游城市群、长三角城市群等主要城市群的快速落地，“新一线”城市作为城市群中的核心城市，如上文所述，在产业升级、新区拓进下成为了全国经济增长高点，新旧产业更迭下不断吸引了大量新增产业人口，且不断完善的基础建设也使得新增人口能够落位；二是“新一线”城市多为省会城市，如成都、杭州、武汉、西安、长沙、南京、郑州等，得力于政治、人文等方面的天然优势，自然成为省内人口流向的主要目的地；三是近3年 8/ 24 “新一线”城市纷纷开展了规模宏大的“抢人运动”，针对人才的落户政策不断放宽、社会补贴不断加码，吸引了本硕应届毕业生、高级技术人群等大量人才落户就业。其中最为显著的是天津、西安，2014-2019年2城借助“零门槛”落户政策城区常住人口分别增长512万人、200万人。 总而言之，“新一线”城市在近6年的人口流动中积累了显著的人口优势。超2亿人的人口净流入为“新一线”城市发展注入了新的动力，形成了“经济发展-人口流入”的正向循环。 02 9/ 24 杭州：经济、人口双核驱动 成本驱动房价攀升，需求透支为楼市最大短板（略） 03 武汉：国家中心城市“二次复兴” 疫后复苏期需求疲软，客户刚需化现象显现（略） 04 南京：长三角一体化助力房价高位维稳 经济、收入等不及苏杭，首位度待提升 南京近几年来楼市处于高速增长期，尤其是房价，一路高歌猛进，一增再增，目前城市均价已经高达2.6万元/平方米，核心区域4万+豪宅持续热销，剑指一线。预期后续房价仍有望稳中有增，成本驱动和政策利好为需求提供潜在支撑。总体来看，南京中长期基本面向好，经济、收入与苏杭仍有差距，首位度有待进一步提升。 （一）发展阶段：房价自2016年跳涨后整体趋稳，核心区域4万+豪宅持续热销 南京，作为我国东部地区重要中心城市、长三 10/ 24 角特大城市和江苏省会城市，其房地产的发展史亦可称为房价的上涨史，2003年是南京房地产市场的第一个黄金时代，随着温州炒房团涌入，近乎疯狂的购房行为推动了南京房价的稳步上涨，仅用一年时间就增长了近15%，达到3100元/平方米。2005年，南京迎来“地铁时代”，成为继北上广深和天津之后第6个有地铁穿城而过的城市，这条线串联起中华门、新街口、鼓楼、玄武门，同时，也将南京房地产市场带进了崭新的时代。同年，“国八条”出台，一系列“组合拳”让之前燥热的南京楼市迅速降温，全市各大板块江宁、江北地区陆续出现“降价潮”，全市均价为4403元/平方米。众所周知，南京向来被视为江苏地产市场的价格“高地”，但也是在这一年，苏州房价已经达到4500元/平方米，首次超过“老大哥”南京。2006年，南京房地产市场开始回暖，当时全市均价4396元/平方米。随后的三年，南京房地产市场表现的相对比较温和，但房价上涨速度依然不减，保持15%以上的增速上涨，接下来的2010年南京房地产市场迎来了绝无仅有的第二个黄金时代，这一年，南京房价均价比上一年增长了46.3%达到了10939元/平方米，真正全面进入“万元时代”。不敢想象，南京房价破万要比成都早8年，比武汉早7年。而当年成都和武汉GDP总值均已超过5500亿元，南京市GDP总值才5131亿元。也是在这一年，房企在南京的土地储备已经面临“饥饿”状态，当时土拍市场火热程度难以想，溢价率达到30%以上，楼面价已经达到5278元/平方米。一路飞涨的南京终于在2011年踩了刹车。这一年的2月，南京发布限购政策，本市户籍家庭限购2套，非户籍家庭限购1套，社保需连续缴满1年及以上。这是南京第一次限购调控，房价应声下跌，“重创”“惨淡”不绝于耳，南京楼市也迎来史上最惨淡行情，成交面积仅为409万平方米，达到历史最低点。 但降价仅维持了一年，随后的两年里，南京房价就像脱缰的野马，一路飞涨，直到2013年9月，南京宣布全面取消限购，炒房的人蜂拥而至，这一年，南京房价已经高达12287元/平方米。2014年，南京青奥会的举办再次为本地房地产行业注入了新的生机， 最大的变化就是房价应声而涨，这一年房价南京住宅均价13525元/平方米。2014年-2018年， 11/ 24 房价每年以超过10%的速度增长，其中，2016年涨幅最大，超过了25%。2016年9月，南京发布限购令，主城区本地人限购2套，外地人限购1套，随后出台“宁十三条”等升级版的限购令。这意味着，这一轮房地产市场上涨周期基本宣告结束，2017年南京房地产市场告别疯狂，回归理性，但这一年新建商品住房价格达到21658元/平方米，房价依然高企。有“天下文枢”之称的南京于2018年5月发布人才新政，研究生以及40周岁以下的本科生可直接落户，这一年，南京新建商品房价格达到24035元/平方米。 2019年至今，在中央“房住不炒”的政策号召下，南京房价整体趋