房地产行业研究：一线新政效果延续，盘活国企存量土地

4 行业点评 本周A股地产、港股地产上涨，物业板块下跌。本周（6.29-7.5）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第6；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.4%，在各板块中位列第9。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -0.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.8%，沪深300指数涨跌幅为-0.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-1.2%和+0.5%。 本周土地市场延续低迷态势。本周（6.29-7.5）全国300城宅地成交建面383万㎡，单周环比-53%，单周同比-71%，平均溢价率0.4%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面9189万㎡，累计同比-47%；年初至今，建发房产、滨江集团、绿城中国、华润置地、海开控股的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比下降，同比降幅收窄。本周（6.29-7.5）35个城市商品房成交合计428万平米，周环比-20%，周同比-10%。其中：一线城市周环比-8%，周同比+4%；二线城市周环比-22%，周同比-14%；三四线城市周环比-46%，周同比-7%。 本周二手房成交环比下降，同比持续转正。本周（6.29-7.5）15个城市二手房成交合计193万平米，周环比-8%，周同比+22%。其中：一线城市周环比+3%，周同比+49%；二线城市周环比-12%，周同比+12%；三四线城市周环比-14%，周同比+51%。 一线新政效果延续，持续性有待紧密跟踪。京沪深的楼市放松新政分别于6月27日/5月28日/5月29日正式落 地，即京沪深新政实施的首周分别为6月27日-7月3日/5月28日-6月3日/5月29日-6月4日（含头尾）。从效果来看，一线新政落地后，一二手房的成交量均比新政前高出一个量级；从持续性来看，包括新政落地首周在内，沪深的新政效果已持续5周，北京由于落地时间较短有待后续验证。展望后市，进入七月以来正值传统楼市淡季，部分城市的一二手房日度高频成交数据有所回落，新政的持续效果仍有待观察。 盘活国企存量土地启动，央企开始上报试点项目。根据财联社7月5日报道，国资委近期发布存量土地资产盘活 利用试点通知，要求中央企业上报盘活试点项目，推动存量土地盘活利用。根据中房报报道，同日成立国有企业土地资产盘活专项基金，该专项基金总规模300亿元，存续期限10+2年，采取市场化、专业化原则，通过项目直投和设立子基金方式开展投资，助力国企盘活利用存量土地和既有建筑。我们认为本次从央企开始试点上报有合理回报的项目，能尽快形成实物量，有利于后续推广复制相关模式，引导更多资金投入国企土地盘活，能够减轻国企对存量土地的资金投入压力。 投资建议 进入7月后，一是去年同期基数较低，基本面的销售同比降幅有望持续修复；二是正值重磅会议召开的关键节点，前期收储去库或将尽快落地，同时有望出台新一轮更大力度的支持政策，关注潜在的政策博弈机会；三是一线城市的新政效果已延续4周，若后续政策逐步优化，一线修复的持续性得到验证，或有望提振市场信心。推荐受益于深耕高 能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 一线楼市新政效果延续4盘活国企存量土地启动5行情回顾5 地产行情回顾5物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7新房成交8二手房成交10重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12地产公司动态14物管行业政策和新闻15非开发公司动态16行业估值16风险提示18 图表目录 图表1：北京新政首周二手房成交上升4图表2：北京新政首周新房成交上升4图表3：上海新政后5周二手房成交呈上升态势4图表4：上海新政后5周新房成交上升4图表5：深圳新政后5周二手房成交有所上升4图表6：深圳新政后5周新房成交上升4图表7：盘活国企存量土地的具体内容5图表8：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5图表9：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5图表10：本周地产个股涨跌幅前5名6图表11：本周地产个股涨跌幅末5名6图表12：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6图表13：本周物业个股涨跌幅前5名6图表14：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表15：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表16：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表17：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表18：35城新房成交面积及同比增速8 图表19：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表20：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表21：35城新房成交明细（万平方米）9 图表22：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表23：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表24：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表25：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表26：10城商品房的库存和去化周期11 图表27：10城各城市能级的库存去化周期11 图表28：10个重点城市商品房库存及去化周期11 图表29：地产行业政策新闻汇总12 图表30：地产公司动态14 图表31：物管行业资讯15 图表32：非开发公司动态16 图表33：A股地产PE-TTM16 图表34：港股地产PE-TTM17 图表35：港股物业股PE-TTM17 图表36：覆盖公司估值情况17 一线楼市新政效果延续 一线新政效果延续，持续性有待紧密跟踪。京沪深的楼市放松新政分别于6月27日/5月28日/5月29日正式落 地，即京沪深新政实施的首周分别为6月27日-7月3日/5月28日-6月3日/5月29日-6月4日（含头尾）。从效果来看，一线新政落地后，一二手房的成交量均比新政前高出一个量级；从持续性来看，包括新政落地首周在内，沪深的新政效果已持续5周，北京由于落地时间较短有待后续验证。展望后市，进入七月以来正值传统楼市淡季，上海等部分城市的一二手房日度高频成交数据有所回落，新政的持续效果仍有待观察。 图表1：北京新政首周二手房成交上升图表2：北京新政首周新房成交上升 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 T-4周T-3周T-2周T-1周T周T+1周T+2周T+3周T+4周 北京二手房成交套数（左）环比（右） 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 T-4周T-3周T-2周T-1周T周T+1周T+2周T+3周T+4周 北京商品房成交套数（左）环比（右） 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 来源：wind，国金证券研究所注：T为新政落地首日起7天，即6/27-7/3来源：wind，国金证券研究所注：T为新政落地首日起7天，即6/27-7/3 图表3：上海新政后5周二手房成交呈上升态势图表4：上海新政后5周新房成交上升 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 T-4周T-3周T-2周T-1周T周T+1周T+2周T+3周T+4周 上海二手房成交套数（左）环比（右） 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 T-4周T-3周T-2周T-1周T周T+1周T+2周T+3周T+4周 上海商品房成交套数（左）环比（右） 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 来源：wind，国金证券研究所注：T为新政落地首日起7天，即5/28-6/3来源：wind，国金证券研究所注：T为新政落地首日起7天，即5/28-6/3 图表5：深圳新政后5周二手房成交有所上升图表6：深圳新政后5周新房成交上升 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 T-4周T-3周T-2周T-1周T周T+1周T+2周T+3周T+4周 深圳二手房成交套数（左）环比（右） 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 1200 1000 800 600 400 200 0 深圳商品房成交套数（左）环比（右） 150% 100% 50% 0% -50% -100% 来源：wind，国金证券研究所注：T为新政落地首日起7天，即5/29-6/4来源：wind，国金证券研究所注：T为新政落地首日起7天，即5/29-6/4 盘活国企存量土地启动 盘活国企存量土地启动，央企开始上报试点项目。根据财联社7月5日报道，国资委近期发布存量土地资产盘活利用试点通知，要求中央企业上报盘活试点项目，推动存量土地盘活利用。根据中房报报道，同日成立国有企业土地资产盘活专项基金，该专项基金总规模300亿元，存续期限10+2年，采取市场化、专业化原则，通过项目直投和设立子基金方式开展投资，助力国企盘活利用存量土地和既有建筑。我们认为本次从央企开始试点上报有合理回报的项目，能尽快形成实物量，有利于后续推广复制相关模式，引导更多资金投入国企土地盘活，能够减轻国企对存量土地的资金投入压力。 图表7：盘活国企存量土地的具体内容 具体内容 资金来源 成立专项基金 盘活标的 土地及附属建筑物 盘活业态 产业园、保租房、人才公寓、“平急两用”公共基础设施、战略新兴产业用地 基金规模 300亿元 存续期 10+2年 基金发起人 中国诚通控股集团+中国东方资产管理股份有限公司 基金管理人 诚通通盈基金管理有限公司（中国诚通全资子公司） 投资形式 股权投资 业务开展模式 项目直投、子基金合作、定制化方案 原则 市场化、专业化 来源：中国房地产报，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第6；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.4%，在各板块中位列第9。本周地产涨跌幅前5名为弘阳地产、西藏城投、丽新发展、城建发展、新能泰山，涨跌幅分别为+24.2%、 +18.9%、+11.5%、+10.7%、+10%；末5名为万业企业、华音国际控股、时代中国控股、汇景控股、华联控股，涨跌幅分别为-10.2%、-8.9%、-7.4%、-7.1%、-7.1%。 图表8：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表9：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 3% 2% 1% 0% -1% -2% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% - 1% -2% -3% -4% -5% -3% -4% 材能媒零公商制汽房食运电保软银多技消资食家半医耐料源体售用业药车地品输信险件行元术费本品庭导疗用 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ ⅡⅡⅡ 业事和、与产与服与金硬者货、与体保消 -5% 业专生汽主务服融件服物饮个与健费 Ⅱ 有商钢综公房农医采休银建交传化通建纺轻非食汽计家电电机国色业铁合用地林药掘闲行筑通媒工信筑织工银品车算用子气械防 业物车要服科零用务技部品 务与务设备 料人半设品与用导备与烟品体与服 金贸事产牧生服材运 装服制金饮 机电设设军 与件零 草生服装 属易业 渔物务料输 饰装造融料 器备备工 生售产务 Ⅱ …… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表10：本周地产个股涨跌幅前5名图表11：本周地产个股涨跌幅末5名 30% 25% 20% 15% 0% 代 中 国 控 华联控股 汇景控股 时 华音国际控股 万业企业 股 -2% -4% -6% 10% 5% 0% 弘阳地产 西丽城新 藏新建能 城发发泰 投展展