保利发展 2025 年中报点评：营收业绩短期承压，融资渠道畅通

公司2025年上半年业绩短期承压，主要受毛利率下降、少数股东损益占比上升及投资净收益下降等因素影响。具体表现为：营收1168.57亿元，同比下降16.08%；归母净利润27.11亿元，同比下降63.47%。毛利率较去年同期下降1.4个百分点至14.6%，少数股东损益占净利润比例上升28.1个百分点至58.7%，投资净收益同比下降45.9%至9.2亿元。

销售方面，公司仍稳居行业第一，2025年上半年签约金额1451.71亿元，同比下降16.25%，签约面积713.54万平方米，同比下降25.2%，但签约均价同比提升12%至2.03万元/平方米。增量项目表现良好，2022年及之后获取的项目签约金额占比达65%。核心城市市占率进一步提升，38个核心城市销售贡献占比92%，在上海、广州等9城排名第一，在石家庄等8城排名前三。

资源布局方面，公司新增26个项目，均位于核心城市，拿地权益比87%，总计容面积228万平方米，拿地销售比35.06%，积极储备后续发展资源。截至上半年末，待售项目计容面积5855万平方米，较年初下降403万平方米，其中增量项目待售面积894万平方米，较年初下降84万平方米。

融资方面，公司渠道畅通，发行公司债和中期票据57亿元，成功发行国内首单现金类定向可转债85亿元，6年期综合成本2.32%。截至6月末，一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点，资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.3%，净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82/1.40/3.02个百分点。新增有息负债综合成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%。

投资建议方面，公司作为央企信用资质好，龙头地位稳固，聚焦核心城市拿地，土储结构持续优化，融资成本低。预计2025/2026/2027年归母净利润分别为49.90/53.13/59.37亿元，对应PE分别为18.28X/17.17X/15.36X，持续给予“买入”评级。

风险提示：房地产行业政策风险、销售改善不及预期、土地市场竞争加剧。