公司概况
明發集團（國際）有限公司（股份代號：846）是一家於開曼群島註冊成立的有限公司，主要在中國從事物業發展、物業投資及酒店經營業務。公司總辦事處位于中國江蘇省南京市浦口區浦東北路88號，香港主要營業地點位于香港荃灣楊屋道88號Plaza 8830樓B室。公司股份於香港聯合交易所有限公司（主板）上市。
財務摘要
截至2025年6月30日止六個月，公司綜合收入約為人民幣27.257億元，較2024年同期減少約28.6%。公司權益持有人應佔未經審核綜合虧損約為人民幣273.1百萬元，較2024年同期減少約4.2倍。每股基本及攤薄虧損為人民幣4.5分，較2024年同期減少4.6倍。董事会不建議派付任何中期股息。
行业回顾
中國住宅物業市場在2024年急劇下滑後，2025年上半年出現初步復甦跡象。房價同比下跌約5%，豪華和大眾市場分部均受到波及。一手房市場成交量增長30%，購房者謹慎回流，尤其是在二三線城市。租金收益率提高了5%，吸引投資者。政策支持及利率企穩有助於恢復部分市場信心。
业务回顾
公司綜合收入減少乃由於向買家交付總建築面積由2024年同期的551,939.1平方米減少至2025年同期的418,551.9平方米及毛利率由2024年的31.9%減少至2025年的23.6%。投資物業的公允值虧損約人民幣3.966億元，主要由於商業地產的市場價值下降所致。公司銷售及市場推廣成本約為人民幣1.992億元，較2024年同期減少12.1%。一般及行政開支約為人民幣2.540億元，較2024年同期減少17.7%。
土地储备概要
截至2025年6月30日，公司應佔土地儲備減少7.4%至約15.1百萬平方米，合共包括124個項目。項目數目應佔總建築面積（百萬平方米）為15.1百萬平方米，其中已完成項目503.4萬平方米，發展中項目6410.0萬平方米，未來發展項目101.7萬平方米。土地儲備中約57.5%集中在江蘇省和安徽省。
物业销售情况
截至2025年6月30日，已預售但未向買家交付的物業應佔總建築面積為652,928平方米。公司物業詳情、權益及應佔預售總建築面積載列如下，涵蓋城市物業、商業廣場、度假村等類型，分布在中国多個城市。
财务比率
截至2025年6月30日，公司毛利率為23.6%，經營虧損率為(5.0)%，淨虧損率為(9.4%)。流動比率为1.1，總負債與總資產比率为72.3%，銀行貸款及其他借款與股東資金比率为13.9%。
资产抵押
公司賬面淨值約人民幣20.420億元的投資物業、約人民幣2.479億元的土地租賃權益、約人民幣11.176億元的持作銷售的已完成物業及約人民幣2.681億元的發展中物業已抵押，作為銀行融資的擔保。
资本结构
截至2025年6月30日，公司現金及現金等價物總額（受限制現金除外）約為人民幣7.790億元，受限制現金約為人民幣2.7百萬元。公司須於一年內及一年後償還的銀行貸款及其他借款分別約為人民幣2.929億元及人民幣18.498億元。
前景及展望
公司積極監察宏觀經濟趨勢、監管政策變化以及市場需求變動，並隨時準備根據形勢變化調整其戰略重點。公司物業開發業務仍聚焦於長江三角地區，尤其關注江蘇省南京市以及安徽省的若干城市。公司將應用審慎財務原則應對持續的市場波動。
