明发集团2024 中期报告

MingfaGroup(International)CompanyLimited 明发集团（国际）有限公司 (于开曼群岛注册成立的有限公司) 股份代号:846 2024 中期报告 目录 2公司资料 4财务摘要 5管理层讨论及分析 32企业管治及其他资料简明综合中期财务报表 39•简明综合中期损益表 40•简明综合中期其他全面收益表 41•简明综合中期财务状况表 43•简明综合中期权益变动表 44•简明综合中期现金流量表 45•简明综合中期财务报表附注 公司资料 董事会执行董事伍文峯先生钟小明先生 非执行董事 林家礼博士（主席） 独立非执行董事 刘建汉先生朱健宏先生陈成礼先生 公司秘书 潘永存先生(FCCA) 审核委员会 朱健宏先生（委员会主席）刘建汉先生 陈成礼先生 提名委员会 陈成礼先生（委员会主席）刘建汉先生 朱健宏先生 薪酬委员会 刘建汉先生（委员会主席）朱健宏先生 陈成礼先生 风险管理委员会 陈成礼先生（委员会主席）刘建汉先生 朱健宏先生 授权代表 伍文峯先生 潘永存先生(FCCA) 注册办事处 Vistra(Cayman)Limited P.O.Box31119GrandPavilionHibiscusWay,802WestBayRoadGrandCayman,KY1-1205CaymanIslands 2024中期报告明发集团（国际）有限公司02 公司资料 中华人民共和国（“中国”）总办事处 中国江苏省 南京市浦口区浦东北路88号 江苏明发企业总部基地 香港主要营业地点 香港荃湾 杨屋道88号 Plaza8830楼B室 本公司网页 http://www.ming-fa.com 于香港联合交易所有限公司（主板）的股份代号 846 主要股份过户登记处 RoyalBankofCanadaTrustCompany(Cayman)Limited 4thFloor,RoyalBankHouse 24SheddenRoad,GeorgeTownGrandCaymanKY1-1110CaymanIslands 香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼1712–1716室 主要往来银行 恒生银行有限公司 中国银行（香港）有限公司 香港法律顾问 德恒律师事务所（香港）有限法律责任合伙香港 皇后大道中5号衡怡大厦28楼 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司香港 干诺道中111号永安中心25楼 03明发集团（国际）有限公司2024中期报告 财务摘要 未经审核 截至6月30日止六个月 2024年 2023年 （减少）百分比 收入（人民币百万元） 3,815.4 5,511.2 (30.8)% 本公司权益持有人应占利润 （人民币百万元） 6.7 343.8 (98.1)% 每股基本及摊薄盈利（人民币分） 0.1 5.6 (98.2)% 明发集团（国际）有限公司（“本公司”）董事（“董事”）会（“董事会”）谨此宣告本公司及其附属公司（“本集团”）截至2024年6月30日止六个月的未经审核简明综合中期业绩，连同2023年同期的比较金额。 2024中期报告明发集团（国际）有限公司04 管理层讨论及分析 业绩 截至2024年6月30日止六个月，本集团的未经审核综合收入减少约30.8%至约人民币38.154 亿元（2023年同期：约人民币55.112亿元）。 于回顾期间，本公司权益持有人应占未经审核综合利润约为人民币6.7百万元（2023年同期：约人民币3.438亿元），较2023年同期减少约98.1%。 截至2024年6月30日止六个月，未经审核每股基本及摊薄盈利为人民币0.1分（2023年同期：人民币5.6分），较2023年同期减少98.2%。 董事会不建议派付任何截至2024年6月30日止六个月的中期股息（2023年同期：无）。 行业回顾 房地产市场于2024年上半年仍然停滞不前。中国政府已实施若干稳定市场的措施，重点放宽二、三线城市的限制。该等新法规旨在抑制过度投机活动，促进可持续增长。 高债务水平对开发商造成庞大的财务压力，导致现金流问题。这可能会导致项目延迟甚至拖欠贷款，打乱正在进行的开发。主要开发商的财务不稳定可能会导致市场波动加剧。潜在的物业买家会犹豫是否要在波动的市场中购买住宅物业自用或投资。 05明发集团（国际）有限公司2024中期报告 管理层讨论及分析 业务回顾 销售及盈利 截至2024年6月30日止六个月的未经审核综合收入约为人民币38.154亿元（2023年同期：约人民币55.112亿元），减幅约为30.8%。收入减少乃由于向买家交付总建筑面积（“总建筑面积”）由截至2023年6月30日止六个月的805,529.7平方米（“平方米”）减少至截至2024年6月30日止六个月的551,939.1平方米所致。 截至2024年6月30日止六个月的未经审核综合毛利约为人民币12.190亿元（2023年同期：约人民币17.555亿元），减少约30.6%，因收入减少所致。 截至2024年6月30日止六个月，投资物业的公允值亏损约人民币2.591亿元，主要由于商业地产的市场价值下降所致（2023年同期：约人民币1.839亿元）。 截至2024年6月30日止六个月产生其他收益净额约人民币0.393亿元（2023年同期：其他亏损净额约人民币1.694亿元）。此增加乃主要由于截至2024年6月30日止六个月以美元及港元计值的离岸负债因货币换算产生汇兑收益增加所致。 截至2024年6月30日止六个月，销售及市场推广成本约为人民币2.266亿元，较2023年同期减少28.8%（2023年同期：约人民币3.185亿元）。减少主要由于销售佣金减少所致。 截至2024年6月30日止六个月，一般及行政开支约为人民币3.085亿元，较2023年同期减少1.1%（2023年同期：约人民币3.053亿元）。 包括已资本化利息的借款利息开支增加35.7%至约人民币0.589亿元（2023年同期：约人民币0.434亿元）。 2024中期报告明发集团（国际）有限公司06 管理层讨论及分析 基于上述因素，截至2024年6月30日止六个月，本公司权益持有人应占未经审核综合利润约为人民币6.7百万元（2023年同期：约人民币3.438亿元），较2023年同期减少98.1%。 就截至2024年6月30日止六个月的已确认销售而言，本集团实现的每平方米平均售价为每平方米人民币6,146.1元，较2023年同期的每平方米人民币6,267.1元减少1.9%。 合约销售 于截至2024年6月30日止六个月，本集团已实现合约销售额约人民币17.188亿元（2023年同期：约人民币40.080亿元）。于回顾期间的合约销售平均售价下降9.2%至每平方米人民币6,385.0元（2023年同期：每平方米约人民币7,030.0元）。 07明发集团（国际）有限公司2024中期报告 管理层讨论及分析 预售物业 于2024年6月30日，已预售但未向买家交付的物业应占总建筑面积为806,053平方米（于2023年12月31日：1,063,351平方米）。本集团的物业详情、本集团权益及应占预售总建筑面积载列如下： 城市 物业 本集团的权益 应占预售总建筑面积（平方米） 遂宁 遂宁水韵桃源 100% 87,976 青阳 青阳阳光青城 100% 83,827 漳州 漳州龙海明发广场 100% 65,132 沈阳 沈阳明发锦绣华城 100% 61,877 乌江 乌江明发江湾新城 100% 55,917 金寨 金寨明发城市广场 100% 45,418 六安 叶集城市广场 100% 38,668 金寨 金寨阅山悦府 100% 36,910 马鞍山 明博悦城 100% 32,421 来安 明发北站美苑 100% 29,589 南京 南京明发商业广场 100% 28,892 凤阳 凤阳水韵雅居 100% 26,262 沈阳 沈阳明发广场 100% 23,374 沈阳 沈阳明发上河时代 100% 20,296 凤阳 凤阳桃源雅舍 100% 17,478 来安 明发北站雅苑 100% 17,159 马鞍山 马鞍山明博天悦府 90% 15,632 南安 南安国中花苑 100% 10,240 南京 南京明发财富中心 100% 9,683 南京 南京明发滨江新城 100% 9,468 南京 南京明发国际商业中心 100% 8,014 南京 明发南京两岸科技基地 100% 6,295 来安 明发北站新城 100% 6,270 其他 69,255 总计 806,053 2024中期报告明发集团（国际）有限公司08 管理层讨论及分析 土地储备概要 于2024年6月30日，本集团应占土地储备减少2.8%至约17.2百万平方米（于2023年12月31 日约为17.7百万平方米），合共包括132个项目（于2023年12月31日为132个项目）。 项目数目 应占总建筑面积 （百万平方米） 已完成项目 49 3.5 发展中项目 64 11.0 未来发展项目 19 2.7 总计 132 17.2 按省份划分的总土地储备（于2024年6月30日） 6.3% 5.7% 20.2% 4.5% 4.7% 36.1% 3.7% 2.8% 2.8% 江苏褔建 1.6%11.6% 其他 •台湾 •天津 •陕西 •海南甘肃 湖南广东山东 一线城市 •北京 •上海 •深圳安徽 辽宁四川 09明发集团（国际）有限公司2024中期报告 管理层讨论及分析 下表概述本集团于2024年6月30日的土地储备详情： 物业 位置 实际╱估计完成日期 物业种类 状况 土地面积 概约可租赁及可销售总 建筑面积 本集团权益 应占总建筑面积 （平方米） （平方米） （平方米） （附注1） 已完成物业（持作销售╱租赁（）附注1）厦门明发海景苑 位于福建省厦门市思明区 前埔南二路 2004年12月 住宅╱商用╱写字楼 已完成 18,247 120 100% 120 厦门明发豪庭 位于福建省厦门市湖里区 江头居住区 2004年12月 住宅╱商用╱写字楼 已完成 5,529 1,287 100% 1,287 厦门明发园 位于福建省厦门市思明区吕岭路环湖里大道南 2005年4月 住宅╱商用 已完成 18,697 13,527 100% 13,527 厦门建群雅苑 位于福建省厦门市湖里区前埔莲前东路北侧 2005年4月 住宅╱写字楼 已完成 10,257 1,418 100% 1,418 厦门明发国际新城 位于福建省厦门市思明区 前埔莲前路南侧 2002年2月 住宅╱商用╱写字楼 已完成 26,016 5,435 100% 5,435 厦门明发商业广场 位于福建省厦门市思明区嘉禾路与莲前路西北侧 2007年10月 商用╱写字楼╱ 酒店 已完成 166,775 1,619 70% 888 厦门明发城 位于福建省厦门市思明区吕岭路思明工业园 2008年1月 住宅╱商用 已完成 12,879 14,930 100% 14,930 南京明发珍珠泉度假村 位于江苏省南京市浦口区珍珠泉旅游度假区内 2008年12月 住宅╱酒店 已完成 112,973 5,054 100% 5,054 2024中期报告明发集团（国际）有限公司10 管理层讨论及分析 物业 位置 实际╱估计完成日期 物业种类 状况 土地面积 概约可租赁及可销售总 建筑面积 本集团权益 应占总建筑面积 （平方米） （平方米） （平方米） （附注1） 南京明发滨江新城 位于江苏省南京市浦口区泰山镇 2009年11月 住宅╱商用 已完成 1,072,182 21,552 100% 21,552 南京明发商业广场 位于江苏省南京市雨花台区丁墙路与玉兰路的交 汇处 2010年12月 商用╱写字楼╱酒店 已完成 182,588 94,407 100% 94,407 无锡明发商业广场 位