明发集团2023 中期报告

MingfaGroup(International)CompanyLimited 明发集团（国际）有限公司 (于开曼群岛注册成立的有限公司) 股份代号:846 2023 中期报告 目录 公司资料02 财务摘要04 管理层讨论及分析05 企业管治及其他资料32 简明综合中期财务报表 •简明综合中期损益表39 •简明综合中期其他全面收益表40 •简明综合中期财务状况表41 •简明综合中期权益变动表43 •简明综合中期现金流量表44 •简明综合中期财务报表附注45 公司资料 董事会 执行董事伍文峯先生钟小明先生刘煜炜先生 非执行董事 林家礼博士（主席） 独立非执行董事 刘建汉先生朱健宏先生陈成礼先生 公司秘书 潘永存先生(FCCA) 审核委员会 朱健宏先生（委员会主席）刘建汉先生 陈成礼先生 提名委员会 陈成礼先生（委员会主席）刘建汉先生 朱健宏先生 薪酬委员会 刘建汉先生（委员会主席）朱健宏先生 陈成礼先生 风险管理委员会 陈成礼先生（委员会主席）刘建汉先生 朱健宏先生 授权代表 伍文峯先生 潘永存先生(FCCA) 注册办事处 Vistra(Cayman)Limited P.O.Box31119GrandPavilionHibiscusWay,802WestBayRoadGrandCayman,KY1-1205CaymanIslands 公司资料 中华人民共和国（“中国”）总办事处 中国江苏省 南京市浦口区浦东北路88号 江苏明发企业总部基地 香港主要营业地点 香港荃湾 杨屋道88号 Plaza8830楼B室 本公司网页 http://www.ming-fa.com 于香港联合交易所有限公司（主板）的股份代号 846 主要股份过户登记处 RoyalBankofCanadaTrustCompany(Cayman)Limited 4thFloor,RoyalBankHouse 24SheddenRoad,GeorgeTownGrandCaymanKY1-1110CaymanIslands 香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼1712–1716室 主要往来银行 恒生银行有限公司 中国银行（香港）有限公司 香港法律顾问 德恒律师事务所（香港）有限法律责任合伙香港 皇后大道中5号衡怡大厦28楼 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司香港 干诺道中111号永安中心25楼 财务摘要 未经审核 截至6月30日止六个月 2023年 2022年 增加╱ （减少）百分比 收入（人民币百万元） 5,511.2 5,957.7 (7.5%) 本公司权益持有人应占利润 （人民币百万元） 343.8 316.8 8.5% 每股基本及摊薄盈利（人民币分） 5.6 5.2 7.7% 明发集团（国际）有限公司（“本公司”）董事（“董事”）会（“董事会”）谨此宣告本公司及其附属公司（“本集团”）截至2023年6月30日止六个月的未经审核简明综合中期业绩，连同2022年同期的比较金额。 管理层讨论及分析 业绩 截至2023年6月30日止六个月，本集团的未经审核综合收入减少约7.5%至约人民币55.112 亿元（2022年同期：约人民币59.577亿元）。 于回顾期间，本公司权益持有人应占未经审核综合利润约为人民币3.438亿元（2022年同期：约人民币3.168亿元），较2022年同期增加约8.5%。 截至2023年6月30日止六个月，未经审核每股基本及摊薄盈利为人民币5.6分（2022年同期：人民币5.2分），较2022年同期增加7.7%。 董事会不建议派付任何截至2023年6月30日止六个月的中期股息（2022年同期：无）。 行业回顾 房地产市场于2023年仍然停滞不前。潜在物业买家对未来房地产市场存在担忧，于购买物业时有所犹豫。国内银行向开发商提供银行贷款资助物业发展时亦采取更为审慎的态度。此外，房地产开发商难以透过筹集离岸债券为其业务筹集资金。某些开发商有严重的流动性问题，并拖欠债券及利息。有关开发商能否与投资者达成资本重组计划尚存在不确定性。 考虑到全球经济不明朗，中国政府放宽若干刺激国内房地产市场的措施。预计房地产市场将在2023年下半年趋于平稳。 管理层讨论及分析 业务回顾 销售及收入 截至2023年6月30日止六个月的未经审核综合收入约为人民币55.112亿元（2022年同期：约人民币59.577亿元），减幅约为7.5%。收入减少乃由于向买家交付总建筑面积（“总建筑面积”）由截至2022年6月30日止六个月的919,611.0平方米（“平方米”）减少至截至2023年6月30日止六个月的805,529.7平方米及平均售价（“平均售价”）由截至2022年6月30日止六个月的每平方米人民币5,835.8元增加至截至2023年6月30日止六个月的每平方米人民币6,267.1元的净影响所致。 截至2023年6月30日止六个月的未经审核综合毛利约为人民币17.555亿元（2022年同期：约人民币14.273亿元），增加约23.0%，主要由于毛利率由截至2022年6月30日止六个月的24.0%增加至2023年同期的31.9%所致。 截至2023年6月30日止六个月，投资物业的公允值亏损约人民币1.839亿元，主要由于商业地产的市场价值下降所致（2022年同期：公允值收益约人民币87.9百万元）。 截至2023年6月30日止六个月产生其他亏损净额约人民币1.694亿元（2022年同期：约人民币1.389亿元）。此增加乃主要由于截至2023年6月30日止六个月以美元及港元计值的离岸负债因货币换算产生汇兑亏损增加所致。 截至2023年6月30日止六个月，销售及市场推广成本约为人民币3.185亿元，较2022年同期增加49.1%（2022年同期：约人民币2.136亿元）。增加主要由于销售佣金率提高以刺激合约销售所致。 截至2023年6月30日止六个月，一般及行政开支约为人民币3.053亿元，较2022年同期减少15.5%（2022年同期：约人民币3.612亿元）。减少主要由于截至2023年6月30日止六个月的薪金减少所致。 管理层讨论及分析 包括已资本化利息的借款利息开支减少56.1%至约人民币43.4百万元（2022年同期：约人民币98.9百万元）。减少主要由于借款由2022年6月30日的人民币33.714亿元减少至于2023年6月30日的人民币22.873亿元所致。 基于上述因素，截至2023年6月30日止六个月，本公司权益持有人应占未经审核综合利润约为人民币3.438亿元（2022年同期：约人民币3.168亿元），较2022年同期增加8.5%。 就截至2023年6月30日止六个月的已确认销售而言，本集团实现的每平方米平均售价为每平方米人民币6,267.1元，较2022年同期的每平方米人民币5,835.8元增加7.4%。截至2023年6月30日止六个月平均售价上升主要由于截至2023年6月30日止六个月交付较少平均售价较低的安徽省还迁安置房所致。 合约销售 于截至2023年6月30日止六个月，本集团已实现合约销售额约人民币40.080亿元（2022年同期：约人民币31.208亿元）。于回顾期间的合约销售平均售价下降5.4%至每平方米人民币7,030.0元（2022年同期：每平方米约人民币7,429.1元）。 管理层讨论及分析 预售物业 于2023年6月30日，已预售但未向买家交付的物业应占总建筑面积为1,190,085平方米（于2022年12月31日：1,352,877平方米）。本集团的物业详情、本集团权益及应占预售总建筑面积载列如下： 城市 物业 本集团的权益 应占预售总建筑面积（平方米） 遂宁 遂宁水韵桃源 100% 111,898 丰县 星悦城 70% 86,451 六安 叶集城市广场 100% 81,728 宿迁 泗阳明发首府 70% 67,288 延安 延安之星 100% 52,383 凤阳 凤阳水韵桃源 100% 51,630 马鞍山 明博悦城 100% 47,682 金寨 金寨明发城市广场 100% 46,896 沈阳 沈阳明发上河时代 100% 41,761 沈阳 沈阳明发锦绣华城 100% 40,726 金寨 金寨阅山悦府 100% 37,131 青阳 青阳阳光青城 100% 37,131 漳州 漳州龙海明发广场 100% 34,387 惠州 惠州明发高榜新城 80% 29,898 南京 南京明发商业广场 100% 28,892 乌江 乌江明发江湾新城 100% 28,305 来安 明发北站美苑 100% 28,305 淮安 淮安明发商业广场 100% 20,636 来安 明发北站雅苑 100% 16,682 沈阳 沈阳明发广场 100% 13,479 南京 南京明发财富中心 100% 11,272 南京 南京明发滨江新城 100% 10,422 定远 定远明发水韵桃源 100% 9,649 淄博 淄博世界贸易中心 100% 7,496 漳州 漳州明发商业广场 100% 7,061 金湖 金色水岸 100% 6,626 南京 南京明发商业广场 100% 6,556 南京 南京明发国际商业中心 100% 6,245 来安 明发北站新城 100% 6,141 其他 215,328 总计 1,190,085 管理层讨论及分析 土地储备概要 于2023年6月30日，本集团应占土地储备减少2.7%至约17.9百万平方米（于2022年12月31 日约为18.4百万平方米），合共包括131个项目（于2022年12月31日为129个项目）。 项目数目 应占总建筑面积 （百万平方米） 已完成项目 43 3.1 发展中项目 69 12.0 未来发展项目 19 2.8 总计 131 17.9 按省份划分的总土地储备（于2023年6月30日） 6.1% 5.4% 20.8% 35.3% 17.6% 2.4% 12.2% 江苏褔建 其他 •广东 •甘肃 •湖南 •山东 •台湾 •天津 •陕西 •海南 一线城市 •北京 •上海 •深圳 安徽辽宁四川 管理层讨论及分析 下表概述本集团于2023年6月30日的土地储备详情： 物业 位置 实际╱估计完成日期 物业种类 状况 土地面积 概约可租赁及可销售总 建筑面积 本集团权益 应占总建筑面积 （平方米） （平方米） （平方米） （附注1） 已完成物业（持作销售╱租赁（）附注1）厦门明发海景苑 位于福建省厦门市思明区 前埔南二路 2004年12月 住宅╱商用╱写字楼 已完成 18,247 120 100% 120 厦门明发豪庭 位于福建省厦门市湖里区 江头居住区 2004年12月 住宅╱商用╱写字楼 已完成 5,529 1,287 100% 1,287 厦门明发园 位于福建省厦门市思明区吕岭路环湖里大道南 2005年4月 住宅╱商用 已完成 18,697 13,527 100% 13,527 厦门建群雅苑 位于福建省厦门市湖里区前埔莲前东路北侧 2005年4月 住宅╱写字楼 已完成 10,257 1,418 100% 1,418 厦门明发国际新城 位于福建省厦门市思明区 前埔莲前路南侧 2002年2月 住宅╱商用╱写字楼 已完成 26,016 5,435 100% 5,435 厦门明发商业广场 位于福建省厦门市思明区嘉禾路与莲前路西北侧 2007年10月 商用╱写字楼╱ 酒店 已完成 166,775 1,619 70% 1,132 厦门明发城 位于福建省厦门市思明区吕岭路思明工业园 2008年1月 住宅╱商用 已完成 12,879 14,930 100% 14,930 南京明发珍珠泉度假村 位于江苏省南京市浦口区珍珠泉旅游度假区内 2008年12月 住宅╱酒店 已完成 112,973 5,943 100% 5,943 管理层讨论及分析 物业 位置 实