房地产行业点评报告：8月销售降幅扩大，宽松政策后一线新房成交回暖

销售数据连续走弱，城市市场热度分化

• 2025年1-8月，全国商品房销售面积同比-4.7%，销售额同比-7.3%，其中商品住宅分别同比-4.7%和-7.0%。
• 8月单月销售面积和金额同比分别-10.6%和-14.0%，降幅连续三个月扩大，单月销售均价同比-3.8%，以价换量趋势延续。
• 重点城市成交数据：一线城市、二线、三四线城市前37周成交面积增速分别为+1.3%、-3.4%、-5.4%，一线城市限购政策松绑后热度提升。

土地成交持续收缩，开竣工同比降幅均维持20%左右

• 2025年1-8月，全国房屋新开工面积同比-19.5%，住宅新开工同比-18.3%。
• Wind 322城宅地成交面积同比-10%，拿地减少影响新开工。
• 1-8月房屋竣工面积同比-17.0%，住宅竣工面积同比-18.5%，降幅扩大，预计2025年竣工面积仍承压下降。

开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿

• 2025年1-8月，房地产开发投资额同比-12.9%，住宅开发投资额同比-11.9%，降幅扩大。
• 新开工数据下降及销售回暖不及预期影响投资意愿。

企业到位资金降幅扩大，国内贷款环境有所改善

• 2025年1-8月，房地产开发企业到位资金同比-8.0%。
• 国内贷款同比+0.2%，自筹资金同比-8.9%，定金及预收款、个人按揭贷款同比分别-10.5%。
• 国内贷款环境改善，但销售回款压力仍大。

投资建议

• 9月一线成交边际回暖，带动二线城市成交同比转正，“金九”成交改善预期增强。
• 推荐标的：
  • 强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团。
  • 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地、新城控股、龙湖集团。
  • 优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

风险提示

• 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险加大。
• 政策放松不及预期。