房地产行业跟踪周报：新房成交降幅扩大，苏州放宽限购政策被紧急叫停

房地产行业跟踪周报 证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 新房成交降幅扩大，苏州放宽限购政策被紧急叫停 增持（维持） 投资要点 本周（2022.9.10-2022.9.16下同）：本周房地产板块（SW）涨跌幅-3.84%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-3.94%，-4.85%，超额收益分别为+0.09%、+1.01%。 房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：本周60城新房成交面积267.5万平，环比-7.8%，同比-51.4%；2022年9月1日-9月16日累计成交659.5万平，同比-45.3%。2022年累计成交14155.4万平，同比-41.8%。本周20城二手房成交面积97.8万平，环比-11.8%，同比-13.2%；2022 年9月1日-9月16日累计成交252.1万平，同比-7.9%。2022年累计成 交4537.5万平，同比-28.1%。本周16城新房累计库存10318.2万平，环比+0.1%，同比+9.2%。16城新房去化周期为13.2个月，环比变动+0.9个月，同比变动+3.4个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为 10.1个月、14.3个月、30.9个月，环比分别变动+0.5个月、+1.3个月、 +1.2个月。（2）土地市场：2022年9月12日-2022年9月18日，百城供应土地数量环比-54.1%，同比-56.8%；供应土地建筑面积环比-68.5%，同比-70.8%。百城土地成交建筑面积环比-52.7%，同比-68.3%；成交楼面价环比+9.6%、同比-68.9%；土地溢价率环比-3.5pct，同比-0.2pct。 重点数据与政策：本周首个强二线城市的全域放宽限购政策被紧急叫停。9月14日，苏州对非本地户籍居民购房政策做出调整，外地人在苏州六区（吴中区、吴江区、姑苏区、相城区、高新区、工业园区）购 买首套房无需开具社保证明或个人所得税证明，但只限购1套。同时， 相城区也取消了自2018年开始实施的需要600积分才能购房的规定， 然而9月16日，江苏省苏州市姑苏区、相城区、吴中区、高新区房产相关部门表示，姑苏区、相城区、吴中区、高新区针对非户籍居民家庭的限购政策恢复至原政策执行，即：非苏州户籍居民家庭购房条件为3 年内在苏州连续缴纳6个月社保。青岛放松二手房限购政策也遭遇“一日游”，9月15日，青岛市住建局官方公众号发布消息称，除市南、市北二区外，青岛其他区域不再实施住房限购政策。对限购区域内新建商 品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居 住满半年限购1套；二手住房不再限购；但9月16日，青岛市住建局删除了“二手住房不再限购”的表述，第二条“继续明确限购房源”更新为“对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家 庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套”。 周观点：近期，郑州保交付方案明确了时间表和各方责任，对保交楼专项借款开启审计，后续各城或参考郑州出台系统、操作性较强的保交付方案，下半年的纾困有望在保交付的政策高压下有实质性推进，利于居民购房信心的恢复。多家优质头部民营房企通过中债增增信支持的方式 发行了中期票据，头部民营房企的融资空间打开。此轮放松周期持续性强，放松效应仍在累积，随着居民购房信心逐渐回复，回暖可期。中长期看，随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公 司集聚。建议关注：1）房地产开发：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团；2）物业管理：新大正、招商积余、南都物业；3）房地产经纪行业：我爱我家。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。 2022年09月19日 证券分析师黄诗涛 执业证书：S0600521120004 huangshitao@dwzq.com.cn 研究助理白学松 执业证书：S0600121050013 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 房地产沪深300 14% 10% 6% 2% -2% -6% -10% -14% -18% -22% 2021/9/222022/1/202022/5/202022/9/17 相关研究 《郑州印发保交楼方案，疫情频发销售遇冷》 2022-09-12 《8月百强房企销售同比降幅收窄，地方因城施策继续升级》 2022-09-05 1/17 东吴证券研究所 内容目录 1.板块观点4 2.房地产基本面与高频数据6 2.1.房产市场情况6 2.2.土地市场情况9 2.3.房地产行业融资情况10 3.行业和公司动态跟踪11 3.1.行业政策跟踪11 3.2.板块上市公司重点公告梳理12 4.本周行情回顾14 5.投资建议15 6.风险提示16 2/17 东吴证券研究所 图表目录 图1：60城新房成交套数6 图2：60城新房成交面积6 图3：20城二手房成交套数6 图4：20城二手房成交面积6 图5：一、二、三四线城市去化周期7 图6：一线城市商品房库存及去化周期7 图7：二线城市商品房库存及去化周期7 图8：三四线城市商品房库存及去化周期7 图9：16城商品房库存及去化周期8 图10：百城土地供应数量9 图11：百城土地供应规划建筑面积9 图12：百城土地成交建筑面积9 图13：百城土地成交楼面均价9 图14：百城土地成交溢价率10 图15：房企信用债发行额（周度）10 图16：房企信用债发行额（月度）10 图17：REITs周涨跌幅（%）11 图18：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（2021年以来涨跌幅）14 表1：上市公司盈利预测与估值（2022.9.16）5 表2：主要城市成交信息汇总8 表3：本周地方重点政策汇总12 表4：本周公司重点公告跟踪12 表5：本周涨跌幅前�14 表6：本周涨跌幅后�14 3/17 东吴证券研究所 1.板块观点 （1）房地产开发：城乡融合背景下，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题，金融端支持力度增加，先发布局的相关企业有望受益。3 月17日，发改委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提出：扩大保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人等群体住房困难问题。3月14日，财政部、住房城乡建设部印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》：地方各级财政应对补助资金专款专用，分账审核，严禁用于平衡预算、偿还债务、支付利息等。地方各级住建及实施单位严禁挪用，不得从中提取工作经费或管理经费。3月16日银保监会召开专题会议，会议强调，提升金融服务乡村振兴质效，助力“新市民”在城镇安居 创业。房地产行业处于信用循环塌陷的初期，但政策也在逆周期持续发力。我们认为， 在推进住房供给侧结构改革过程中，增加保障性租赁住房供给是我国2022年及未来的主旋律。此次《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的发布，进一步说明保障性住房建设需求和工作任务，银行有加大对保障性租赁住房项目的信贷投放的合理空间，有助于参与住房保障建设的企业的资金稳定。当前很多主流房企已经布局租赁住宅 业务，部分已具备租赁住房的资管能力，因而向保障性租赁住房业务发展也较为顺利。在目前金融端政策支持下，此类企业融资吸引力更强。未来行业风险取决于房地产结构 调整、政策支撑力度。建议关注在租赁住宅领域已先发布局且高信用的头部房企：保利 发展、万科A、招商蛇口、金地集团。 （2）物业管理：未来独立市场化运营可能是物管的新出路，部分物管业绩出现回暖迹象，如保利物业2021年实现年收入同比增长34%。随着2021年末及2022年政策逆周期调节，房地产行业预期逐渐转暖，近期物管行业发布业绩显示营收回暖，稳中有升。我们认为，优秀的物管企业将凭借着规模经济注定重新建立资金募集、使用的良性循环。市场上的物管企业尚未形成足够高的业务、体量的护城河。考虑到部分物业公司与母公司共享品牌，不具有独立性的风险，我们认为，当母公司品牌出现瑕疵时，也增大了相关联的物管公司获得消费者信任的困难。建立物管公司与房开脱钩的独立市场化运作模式，可能是未来物管公司构建自身品牌、规模的优势，建议关注新大正、招商积余、南都物业。 （3）房地产经纪行业：强监管下房地产中介行业需寻求新突破。在房地产市场下行趋势下，高度依赖于房地产市场的中介行业在近半年来不再火热。在房地产经纪行业的主要阵地“二手房交易市场”方面，20城二手房2022年8月累计成交685.6万平，同比+17.6%。从长期看，2021年下半年以来，二手房个人交易系统的不断完善，也给 中介机构带来更多挑战。在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，建议关注我爱我家。 4/17 东吴证券研究所 表1：上市公司盈利预测与估值（2022.9.16） 收盘价 EPS（元） PE（倍） 公司代码 公司名称 EPS-2021A EPS-2022E EPS-2023E P/E-2021A P/E-2022E P/E-2023E （元） 001979.SZ 招商蛇口 15.88 1.31 1.22 1.34 10.19 10.93 12.97 600048.SH 保利地产 18.05 2.29 2.37 2.53 6.83 6.61 7.68 000002.SZ 万科A 18.00 1.94 1.94 2.10 10.20 10.20 9.41 600383.SH 金地集团 11.76 2.08 2.07 2.24 6.22 6.27 5.65 601155.SH 新城控股 21.20 5.57 5.12 5.05 5.23 5.69 4.36 002244.SZ 滨江集团 11.46 0.97 1.11 1.39 4.79 4.21 9.75 2007.HK 碧桂园 2.42 1.55 0.57 0.63 4.89 12.11 3.37 0688.HK 中国海外发展 22.55 4.03 1.68 2.63 4.11 10.97 7.57 0884.HK 旭辉控股集团 1.83 0.94 0.44 0.59 4.42 10.61 2.75 1109.HK 华润置地 34.15 4.43 2.24 3.41 5.90 14.65 8.84 0960.HK 龙湖集团 28.10 3.47 1.94 3.07 7.64 18.92 8.07 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：2022.9.16港元兑人民币中间价为1港元=0.88人民币；港股收盘价、EPS单位为港元；EPS/PE为Wind一致预期 5/17 2.房地产基本面与高频数据 2.1.房产市场情况 本周（2022.9.10-2022.9.16，下同）整体房地产新房销售、二手房销售受疫情影响，较上周均有大幅下降。北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为-32.9%、-26.7%、 -5.6%、+24.0%。 从新房成交看，本周60城新房成交面积267.5万平，环比-7.8%，同比-51.4%；2022 年9月1日-9月16日累计成交659.5万平，同比-45.3%。2022年累计成交14155.4万平， 同比-41.8%。本周60城新房成交套数2.4万套，环比-8.5%，同比-54.2%；2022年9月 1日-9月16日累计成交5.9万套，同比-47.4%；2022年累计成交127.5万套，同比-43.2%。 图1：60城新房成交套数图2：60城新房成交面积 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2022/09/16 2022/09/09 2022/09/02 2022/08/26 2022/08/19 2022/08/12 2022/08/05 2022/07/29 2022/07/22 20