房地产行业研究周报：多地土拍规则调整，部分地区跟进放开限购

房地产行业周报-20231014 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌3.4%，沪深300指数下跌0.71%，相对收益为-2.69%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(10.06-10.12)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交32873套，同比增速-0.9%，环比增速137.1%；合计成交面积345.7万平方米，同比增速3.9%，环比增速154.9%。 本周(10.06-10.12)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交19647套，同比增速79.6%，环比增速2222.3%；合计成交面积189.1万平方米，同比增速75. 4%，环比增速2475.4%。 本周（10.06-10.12），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19664.1万平方米，环比增速0%，去化周期127.3周。 本周（10.02-10.08），土地供给方面，本周供应土地859.2万平方米，同比增速-5 4%；供应均价1334元/平方米，同比增速-46.1%。土地成交方面，本周成交土地84 3.1万平方米，同比增速-76.6%；土地成交金额91.4亿元，同比增速-91.8%。本周土地成交楼面价1084元/平方米，溢价率2.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、0.9%、3.7%。 本周（10.06-10.12）房地产企业合计发行信用债53.6亿元，同比增速-49.7%，环比增速19.2%。 投资建议： 整个9月及十一黄金周假期的楼市销售未重现“金九银十”的热度，企业拿地意愿也保持在低位。上周，一些地区也相继采推出取消限购、购房优惠政策等措施来呵护楼市。 纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、金地集团、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌3.4%，沪深300指数下跌0.71%，相对收益为-2.69%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：ST银亿、张江高科、中迪投资、鲁商发展、荣丰控股，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为泛海控股、华夏幸福、金科股份、世茂股份、空港股份。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】为促进物流业健康发展，将继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策。自2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。 【地方政策】海南省住建厅公告，缴存职工家庭（包括借款申请人、配偶及未成年子女）贷款购买新建自住住房，属首套住房公积金贷款的，最低首付比例由30%调整为25%。 【地方政策】浙江舟山：购房人及配偶家庭名下无未结清的住房公积金贷款，且目前不存在偿还贷款间隔期情形提取、按月冲还贷等提取的，可申请提取个人住房公积金账户内的住房公积金用于支付购房首付款。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【越秀地产】九月份，越秀地产实现合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为99.76亿元，同比下降约40.2%，实现合同销售面积约为36.71万平方米，同比下降约26.6%。一月至九月，越秀地产累计合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为1,119.3亿元，同比上升约40.5%。 【银城国际】自2023年1月至9月，集团连同其合营企业及联营公司的总合约销售额约为人民币50.15亿元，总合约建筑面积约为22.10万平方米，以及平均合约售价约为每平方米人民币22,690元。 【中国能建】2023年10月13日，中国能源建设附属公司城市投资发展公司，及广州天投、广州天科签署《成交确认书》，确认联合体已通过公开竞买方式，竞得广州市规划和自然资源局出让的广州市天河区天河智慧城核心区广汕二路AT0305231地块的国有建设用地使用权，该地块的成交价款为428,840.95万元。 【世茂集团】世茂集团控股有限公司公布，截至2023年9月30日止九个月，该集团的累计合约销售总额约为353.4亿元，同比减少45.46%；累计合约销售总面积为237.54完平方米。截至2023年9月30日止九个月的平均销售价格为14,878元/平方米。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(10.06-10.12)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交32873套，同比增速-0.9%，环比增速137.1%；合计成交面积345.7万平方米，同比增速3.9%，环比增速154.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为32.8%、20.2%和-36.6%，环比增速为101.2%、150.5%和161.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为37.4%、19.5%和-31.8%，环比增速为100%、177.5%和170.8%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（10.1-10.12），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交38569套，同比增速-83.9%，环比增速-74.6%；合计成交面积398.7万平方米，同比增速-83.7%，环比增速-74.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-81.4%、-79.5%和-89.1%，环比增速为-72.5%、-71.8%和-79.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-83.1%、-79%和-89.3%，环比增速为-72.9%、-72.6%和-78.6%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(10.06-10.12)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交19647套，同比增速79.6%，环比增速2222.3%；合计成交面积189.1万平方米，同比增速75.4%，环比增速2475.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为48.1%、99.4%和55.8%，环比增速为646.4%、9938.3%和1411.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为48.9%、84.6%和76%，环比增速为686.7%、11544.8%和1573.1% 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（10.1-10.12），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交19823套，同比增速-69.8%，环比增速-72.4%；合计成交面积190.5万平方米，同比增速-70.4%，环比增速-73%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-77.9%、-60.6%和-80.2%，环比增速为-74.5%、-70.4%和-76.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-77.7%、-64.5%和-77%，环比增速为-74.3%、-70.7%和-78.4%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（10.06-10.12），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19664.1万平方米，环比增速0%，去化周期127.3周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.2%、-0.3%、-0.1%，去化周期分别为113.9周、127周、183.5周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（10.02-10.08），土地供给方面，本周供应土地859.2万平方米，同比增速-54%；供应均价1334元/平方米，同比增速-46.1%。土地成交方面，本周成交土地843.1万平方米，同比增速-76.6%；土地成交金额91.4亿元，同比增速-91.8%。本周土地成交楼面价1084元/平方米，溢价率2.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、0.9%、3.7%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（10.06-10.12）房地产企业合计发行信用债53.6亿元，同比增速-49.7%，环比增速19.2%。本月至今（10.01-10.12）房地产企业合计发行信用债195.13亿元，同比增速-57.6%，环比增速-58.3%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 整个9月及十一黄金周假期的楼市销售未重现“金九银十”的热度，企业拿地意愿也保持在低位。上周，一些地区也相继采推出取消限购、购房优惠政策等措施来呵护楼市。纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、金地集团、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 6.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。