核心观点与关键数据
- 业绩表现：2025H1公司实现收入80.59亿港元，同比增长60%，主要受香港地产开发项目确认收入增加推动。但香港住宅价格下跌近30%，导致开发业务毛利率仅9%，增收不增利。计入减值拨备后核心净利润为8.63亿港元，同比-13%，符合预期。公司派息稳定，2025H1每股中期派息0.40港元，同比持平。
- 销售表现：2025H1总合约销售金额162亿港元，同比增长130%，主要来自“上海海金华庭”项目，其一期销售金额99亿港元，占比61%。公司计划2025年Q3推售二期，若去化表现良好，将改善现金流和盈利能力。
- 物业租赁：2025H1物业租赁及其他合并收入同比下滑6%至25.02亿港元，内地租赁物业收入下滑5%，香港租赁物业收入下滑8%。公司核心物业出租率稳中有增，预计全年收入降幅可控。
- 融资结构：受益于Hibor下行和主动优化融资结构，截至2025H1平均融资成本为4.0%，较2024年末下降0.6个百分点。海海金华庭一期预售回流现金令净负债率下降至38.4%，公司目标截至2026年末净负债率降至30%+。
研究结论
- 评级维持：维持上增持评级，随着Hibor下行和海海金华庭一期售罄，估值修复逻辑逐步兑现。预计2025年起净负债率有望见顶回落，保障现金流和派息稳定性。预计2025/2026/2027每年每股派息1.35港元，2025年预计股息收益率达6.5%。
- 风险提示：派息不及预期、新房销售不及预期、投资物业出租率及租金表现不及预期。
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