兴证地产 嘉里建设派息绝对值稳定连续超7年股息率5 以上

嘉里建设研报总结

公司概况与股权结构

嘉里建设为港资背景开发商，60%股权由嘉里集团持有，长期资金主要来自施罗德，公众股东多为养老金或保险公司。南下资金占比偏低，业务模式为租售并举。

核心业务分析

1. 物业租赁：

   • 收入占比约20-30%，毛利润占比约40-50%，现金流稳定，2018年以来收入均超48亿港币。
   • 出租率超90%，内地和香港写字楼为核心资产（如上海静安嘉里中心、北京嘉里中心等），租金增长稳健。
   • 预计2024年租金端收入维持48亿以上，毛利率预计67%以上（受新项目开办费用影响）。

2. 物业销售：

   • 香港为主，内地以存量销售为主（如上海金陵华庭已售220亿港币），金陵华庭别墅部分周转较慢。
   • 香港项目（元朗、体外海银山）支撑销售，2024年累计售出12套，套现超28亿港币。
   • 香港货值充足，毛利率预计提升（2024年上半年已修复至19%，历史水平25%以上）。

派息政策与财务状况

• 派息政策：固定绝对值派息1.35港币/年（2017年起），2024年现金流流出19.6亿港币。
• 财务优化：净负债率持续下降（31%），2024年底或降至30%，现金流支撑派息。
• 业绩展望：2024年核心净利润17亿港币，2025年38亿港币，2026年44亿港币（2025年翻倍）。

股价与估值

• 股价定位：当前18港币，合理股价24.5港币（对应5.5%股息率），上涨空间超20%。
• 风险因素：内地政策（如22828政策）影响有限，金陵华庭主体已售，别墅部分影响较小。
• 市场反应：贝森特发言利好美股，港股地产板块或受催化。

研究结论

嘉里建设派息稳定，业绩有望在2025年爆发，股价存在显著上涨空间，当前估值合理偏低。