公募REITs周报（第30期）：指数震荡回落，量价齐跌

核心观点

二季报披露后，REITs市场由普涨转为震荡回调，全市场REITs市值和日均换手率均下降。本周中证REITs指数下跌1.62%，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅分别为-1.57%和-2.04%。除数据中心外，其他类型REITs均收跌。公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于主流固收资产收益率；产权REITs股息率比中证红利高13BP，经营权REITs内部收益率与十年期国债利差为232BP。

基础数据

• 中证REITs指数：本周下跌1.62%，年初至今上涨8.2%，收盘价853.96点。
• 主要指数对比：沪深300（+2.31%）>中证转债（+1.60%）>中证全债（-0.62%）>中证REITs（-1.62%）。
• 市值与换手率：REITs总市值2178亿元（减少35亿元），日均换手率0.64%（下降0.12个百分点）。

二级市场走势

• 仅数据中心REITs收涨，其他类型REITs均下跌。
• 周度涨幅前三：南方万国数据中心REIT（+5.59%）、南方润泽科技数据中心REIT（+4.26%）、华夏华润商业REIT（+0.62%）。
• 新型基础设施REITs交易活跃，区间日均换手率5.6%，成交额占比24.0%。
• 主力净流入前三：南方润泽科技数据中心REIT（4755万元）、南方万国数据中心REIT（2693万元）、中信建投国家电投新能源REIT（813万元）。

一级市场发行

• 已受理阶段：1只；问询阶段：2只；反馈阶段：6只；通过待上市：4只；已上市首发：10只。

估值跟踪

• 债性指标：年化现金分派率均值为6.3%，高于主流固收资产。
• 股性指标：
  • 相对净值折溢价率：反映基金市场价值与公允价值关系。
  • IRR：现金流折现法计算的内部收益率。
  • P/FFO：当前价格/经营产生的现金流。
• 产权REITs：股息率比中证红利高13BP。
• 经营权REITs：内部收益率与十年期国债利差232BP。

行业要闻

• 中金唯品会奥莱REIT获批发行10亿份，发行价3.48元/份，募集资金34.8亿元，预测年化分派率4.71%。
• 唯品会持有的奥特莱斯购物中心超20个，为未来扩募提供充足标的。

风险提示

公开资料数据滞后、二级市场价格波动、基础设施项目运营、税收政策调整、流动性等风险。