公募REITs周报（第23期）：指数收跌，消费REITs迎新机遇

核心观点

• 本周中证REITs指数收跌，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅分别为-2.1%和-1.8%。
• REITs表现弱于中证转债、沪深300和中证全债，但年初至今累计涨幅仍为+11.6%。
• 公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于主流固收资产收益率。
• 产权类REITs股息率比中证红利低143BP，经营权类REITs内部收益率与十年期国债利差为209BP。

关键数据

• 指数表现：中证REITs指数周跌-1.46%，年初至今涨+11.6%。
• 主要指数对比：中证REITs < 中证全债 < 沪深300 < 中证转债。
• REITs规模：总市值2061亿元，较上周减少5亿元；日均换手率0.61%，略升。
• 行业表现：能源、生态、市政设施类REITs跌幅最小（分别为-0.8%、-0.9%、-1.3%）。
• 活跃度：市政设施类交易最活跃，交通基础设施类成交额占比最高（25.9%）。
• 资金流向：华夏华润商业REIT净流入2181万元，鹏华深圳能源REIT净流入1620万元。

研究结论

• REITs兼具债性和股性，年化现金分派率高于固收资产，但估值需结合股息率、IRR、P/FFO等指标分析。
• 央行等六部门发布政策支持消费基础设施发行REITs，为消费REITs发展带来新机遇。
• 华夏北京保障房REIT完成首单租赁住房扩募，奠定再融资常态化范式。
• 中金亦庄产业园REIT上市，显示消费类商业资产在REITs市场的吸引力。