北京五环外继续松绑成交或迎阶段性放量

核心观点与关键数据

市场表现与政策

• 8月8日，北京住房限购政策优化，五环外购房不限套数，成年单身人士可视为家庭户，公积金贷款额度及首付比例调整，预计将推动北京市场阶段性放量，巩固市场止跌回稳。

行业基本面

• 新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积122.41万方，累计同比-4.2%；近四周平均成交面积141.17万方，同比-15.1%，环比-1.2%。一线城市、二线城市、三线城市近四周平均成交面积同比分别下降23.2%、10.4%、13.3%。14城商品住宅可售面积7995.65万方，去化周期17.37个月，一线城市去化周期12.29个月。
• 二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积189.62万方，累计同比+16.3%；近四周平均成交面积200.56万方，同比-0.3%，环比-1.3%。截至2025/7/28，全国城市二手房出售挂牌量指数为12.79，环比-1.3%，挂牌价指数为153.38，环比-0.06%。
• 土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地56宗，成交24宗；新增供应商服类土地63宗，成交39宗。近四周平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，商服类为0.96。近四周成交住宅类土地楼面均价6055.5元/平方米，溢价率6.99%，环比-1.34pct；成交商服类土地楼面均价1679.25元/平方米，溢价率2.25%，环比-0.08pct。

行情回顾

• 上周A股申万一级房地产行业指数上涨2.16%，跑赢沪深300指数0.93pct；港股恒生物业服务及管理指数上涨2.16%，跑赢恒生综合指数0.12pct。

风险提示

• 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

研究结论

• 北京政策优化预计将带动市场阶段性放量，但行业整体仍面临销售、库存、市场情绪等多重挑战。土地市场成交活跃度有所下降，溢价率环比回落。短期内，行业表现仍需政策支持和市场信心的提升。