房地产：北京定向松绑五环外限购

核心观点

• 二手房市场成交压力加大，北京、上海二手房周均成交面积持续回落，北京接近2024年5月水平，上海接近2024年10月水平。
• 北京定向松绑五环外限购政策，有助于定向去化五环外库存，信号意义积极，持续关注上海、深圳政策跟进可能性。
• 新房市场方面，核心区域“好房子”去化有保障，品质时代产品力受市场认可，品牌开发商如华润置地、滨江集团、建发国际集团等有望受益。
• 购物中心、商业领域高护城河公司如华润万象生活、太古地产、恒隆地产等现金流、分红相对稳定。
• 北上深二手房成交已成主力，关注中介机构标的回调后修复机会，如贝壳-W、我爱我家。
• 相关ETF如博时恒生港股通高股息率ETF。

板块行情回顾

• 上周上证指数上涨2.11%，沪深300指数上涨1.23%，房地产板块上涨2.16%，跑赢大盘。
• 重点关注的A股地产股中，黑牡丹、*ST荣控、亚通股份涨幅居前。
• 重点关注的港股地产及代建公司华音国际控股、信德集团、弘阳地产涨幅居前。
• 物业股中浦江中国、佳兆业美好、和泓服务涨幅居前。

行业动态

• 土地市场：上周百城土地成交缩量，样本二线城市土地成交面积同比大幅增长，溢价率有所下降。
• 30大中城市新房销售：上周30大中城市新房销售面积环比回落，累计同比降幅持续扩大，一线城市成交面积同比上涨，二线城市同比降幅扩大。
• 二手房：上周重点10城二手房成交面积环比回落，但累计同比仍保持增长。
• 重点城市高频成交追踪：北京新房成交面积环比下降，二手房成交环比上升；上海新房成交面积环比上升，二手房成交面积环比下降；深圳、广州、杭州、武汉、青岛、苏州、济南、成都等城市新房、二手房成交面积环比涨跌不一。

研究结论

• 二手房市场成交压力加大，政策松绑有助于去化库存。
• 新房市场方面，核心区域品质楼盘去化有保障，品牌开发商和优质商业地产公司值得关注。
• 中介机构标的回调后存在修复机会。