公募REITs周报（第29期）：指数回调，数据中心REITs上市

证券研究报告|2025年08月11日 公募REITs周报（第29期） 指数回调，数据中心REITs上市 核心观点固定收益周报 主要结论：本周中证REITs指数回调，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.45%、-0.03%。从主要指数周涨跌幅对比来看：中证转债>沪深300>中证全债>中证REITs，REITs全周日均换手率较前一周有所下降，仓储物流、生态环保、能源类涨幅领先。截至8月8日，公募REITs年化现金分派率均值为5.8%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高19BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为213BP。。 中证REITs指数周涨跌幅为-0.33%，年初至今涨跌幅为9.9%。截至2025年8月8日，中证REITs（收盘）指数收盘价为867.98点，整周 （2025/8/4-2025/8/8）涨跌幅为-0.33%，表现弱于中证转债指数（+2.31%）、沪深300指数（+1.23%）以及中证全债指数（+0.08%）。年初至今，各类主 要指数涨跌幅排序为：中证转债（+12.8%）>中证REITs（+9.9%）>沪深300 （+4.3%）>中证全债（+1.1%）。截至2025年8月8日，近一年中证REITs指数回报率为6.7%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于 中证全债指数。REITs总市值在8月8日上升至2212亿元，较上周增加81亿元；全周日均换手率为0.76%，较前一周下降0.01个百分点。 各类型REITs涨跌分化，仓储物流、生态环保、能源类涨幅领先。截至2025年8月8日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.45%、-0.03%。从不同项目类型REITs来看，各类REITs涨跌分化，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为仓储物流（+0.9%）、生态环保（+0.5%）和能源类（+0.3%）。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华泰宝湾物流REIT（+4.31%）、工银蒙能清洁能源REIT（+3.55%）、华夏南京交通高速公路REIT（+3.38%）。 新型基础设施REITs交易活跃度最高。本周由于两单新型基础设施（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT)上市，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为26.1%；新型基础设施类本周成交额占比也最高，成交额占REITs总成交额18.7%。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华泰宝湾物流REIT（+4.31%）、工银蒙能清洁能源REIT（+3.55%）、华夏南京交通高速公路REIT（+3.38%）。 两只数据中心公募REITs正式上市。南方润泽科技数据中心REIT在深交所上市交易。该基金底层资产为上市公司润泽科技旗下位于河北省廊坊市的A-18数据中心。南方润泽科技数据中心REIT共发行10亿份，募资45亿元。南方万国数据中心REIT在上交所正式挂牌上市，总发行规模8亿份，募集资金24亿元，购入万国数据旗下位于昆山市花桥镇的国金数据云计算数据中心项目。数据中心REITs产品上市，标志着公募REITs底层资产扩容，填补了在数据中心领域的空白，同时为数据中心行业通过资产证券化拓展融资渠道提供了创新性实践范例。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745 daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4 中债长/中短期指数245.4/209.1 银行间国债收益(10Y)1.70 企业/公司/转债规模(千亿)71.7/23.7/6.5 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《转债市场周报-转债进入强股性区间，风险与机遇并存》——2025-08-03 《公募REITs周报（第28期）-指数止跌回升，消费类领涨》— —2025-08-03 《超长债周报——国债利息将收税，超长债继续放量》——2025-08-03 《公募REITs周报（第27期）-指数继续回调，各板块均收跌》 ——2025-07-27 《转债市场周报-价格中枢再抬升，关注绩优品种》——2025-07-27 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证转债>沪深300>中证全债>中证REITs 截至2025年8月8日，中证REITs（收盘）指数收盘价为867.98点，整周 （2025/8/4-2025/8/8）涨跌幅为-0.33%，表现弱于中证转债指数（+2.31%）、沪深300指数（+1.23%）以及中证全债指数（+0.08%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+12.8%）>中证REITs（+9.9%）>沪深300（+4.3%）>中证全债（+1.1%）。 图1：中证REITs指数和股债指数走势对比图2：中证REITs指数和股债指数波动率对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 图3：中证REITs指数和股债指数周度涨跌幅对比图4：中证REITs指数和股债指数年初至今涨跌幅对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2025年8月8日，近一年中证REITs指数回报率为6.7%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在8月8日上升至 2212亿元，较上周增加81亿元；全周日均换手率为0.76%，较前一周下降0.01个百分点。 图5：近一年各类主要指数回报率和波动率对比图6：全市场REITs总市值和周度日均换手率 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 仓储物流、生态环保、能源类涨幅领先 截至2025年8月8日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.45%、-0.03%。从不同项目类型REITs来看，各类REITs涨跌分化，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为仓储物流（+0.9%）、生态环保（+0.5%）和能源类（+0.3%）。 图7：不同项目属性REITs周涨跌幅对比图8：不同项目类型REITs周涨跌幅对比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年7 月25日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年7月 25日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华泰宝湾物流REIT （+4.31%）、工银蒙能清洁能源REIT（+3.55%）、华夏南京交通高速公路REIT （+3.38%）。 图9：不同REITs基金涨跌幅 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年8月8日） 从不同项目类型来看，本周由于两单新型基础设施（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT)上市，新型基础设施REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为26.1%；新型基础设施类本周成交额占比也最高，成交额占REITs 总成交额18.7%。 图10：不同REITs区间日均换手率和成交额占比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年8月8日） 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华电清洁能源REIT（1214万元）、中金安徽交控REIT(407万元）、华夏北京保障房REIT(375万元）。 图11：不同REITs产品资金流向 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年8月8日） 一级市场发行 截至2025年8月8日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品共有1只，已问询 阶段的2只，已反馈的产品5只，已通过待上市的产品4只，另有通过已上市的 首发产品10只。 表1：REITs发行动态 名称 资产类型 申报类型 项目状态 受理日期 中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 扩募 通过 2024-04-01 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金 消费基础设施 首发 通过 2025-05-09 中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金 消费基础设施 首发 已受理 2025-07-28 华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 仓储物流 首发 已问询 2025-06-30 华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金 消费基础设施 首发 已问询 2025-06-26 华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 首发 已反馈 2025-06-10 创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 首发 已反馈 2025-05-20 中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 扩募 已反馈 2025-05-09 国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 扩募 通过 2024-11-19 华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金 首发 已反馈 2025-04-18 国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 扩募 已反馈 2025-03-31 华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 扩募 通过 2024-09-24 华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金 能源基础设施 首发 已上市 2025-03-12 创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 首发 已上市 2024-11-29 南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金 首发 已上市 2025-03-26 南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金 首发 已上市 2025-03-21 中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金 消费基础设施 首发 已上市 2025-03-04 中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 仓储物流 首发 已上市 2025-01-06 中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金 园区基础设施 首发 已上市 2024-09-20 华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 首发 已上市 2024-11-29 南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 仓储物流 首发 已上市 2024-09-24 汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 保障性租赁住房 首发 已上市 2024-11-29 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年8月8日） 估值跟踪 REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至8月1日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。 从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 图12：不同项目类型REITs估值水平和年化派息