房地产行业周报：城市更新贯穿重要会议 百强房企销售延续承压

城市更新是地产主题贯穿本年重要会议的关键词。7 月政治局会议指出“高质量开展城市更新”，契合此前 3 月政府工作报告、6 月国常会、7 月中央城市工作会议的相关表述，有望通过城市更新来激活存量土地、释放对于住房及产业的增量需求，成为扩大内需的手段之一。但现阶段非大拆大建的前提下，城市更新可能存在土地及建筑产权复杂、前期投入大及后续盈利路径不清晰等堵点，落地情况及可持续性仍有待观察。同时，政治局会议指出“加快政府债券发行使用，提高资金使用效率”。根据财联社据，截至 7 月末有 27 个省市公示拟收购存量闲置土地，累计覆盖 4658 块宗地，资金规模达 5180.7 亿元，其中今年已累计发行土储专项债 2600 多亿元。随着下半年地方专债券的持续发行，融资成本的逐步走低，桎梏收储的成本收益问题有望得到缓解，收储存量商品房及存量土地有望提速，关注后续落地进展。

进入淡季&供应约束&无增量政策，百强房企销售同比下降。根据克而瑞，2025 年 1-7 月百强房企全口径销售额 20085 亿元，累计同比 -13.2%，较 1-6 月 -11.4% 的跌幅扩大 1.8pct。7 月单月全口径销售额 2265 亿元，环比 -38.9%，同比 -25.2%（6 月单月同比 -21.2%）。从房企看，建发、越秀、金茂、国贸等二梯队房企 1-7 月的销售额累计同比保持正增长，越秀、金茂、滨江 7 月单月实现同比正增。电建、能建、中铁、中建东孚等建筑背景的房企销售表现较为亮眼。

投资建议：在 Q2 销售回落的背景下，结合止跌回稳目标及过去两年政策出台节奏，三季度尤其 9 月可能是政策发力关键期，三季度的定调及方向有望直接影响整个下半年的楼市表现，重点关注中央多次提及的城市更新&收储方向。考虑到当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面或具备一定弹性，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。

风险提示：宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约。