房地产行业研究周报：房企销售承压，小阳春待政策效果发力

房企销售承压小阳春待政策效果发力 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：房企销售承压小阳春待政策效果发力 1月百强房企权益销售同比相对平稳，单月同比面积口径跌幅扩大、金额口径跌幅收窄。1月中指研究院房企权益销售额及销售面积TOP100同比增速分别为-36.9%、-44.1%，由于跨年累计同比跌幅显著扩大；当月口径来看相 较2023年12月同比跌幅保持相对平稳，其中1月权益销售金额同比跌幅收窄2.5pct，面积口径同比跌幅扩大6.7pct；从同比口径观察，当前市场整体热度仍处于低位。 从绝对值来看，当前商品房销售规模已进一步偏离近年常规水平。1月当月 百强房企权益销售额及销售面积处于历史低位，且较2023年前期低点深度下 探，已较显著偏离近年的常规水平。 从市场情绪来看，当前的销售规模同比跌幅略大于2022、2023年初。 2022、2023、2024年1月百强房企权益销售面积当月同比跌幅分别为- 36.1%、-38.8%、44.1%，分别较前一年12月下降0.7pct、2.5pct、 6.7pct，从市场的情绪来感知，2024年初的商品房市场悲观情绪更甚。 房企销售均价同比下滑，量价结合指引一季度小阳春热度尚不清晰，仍需观察近期出台政策在春节后效果。回顾2021-2023年三次一季度的量价表现，2021年为量价齐涨下的小阳春，市场情绪乐观；2022年价稳量跌，在行业 拐点显现与疫情双重影响下，2022年一季度并未出现小阳春；2023年价跌量涨，一方面源于下行期房价自然回落，同时也有三四线积压需求释放。进入2023年下半年，随着三四线销售再度走弱，售价伴随结构变化再度提升， 进入2023年四季度，随着市场情绪在转弱，整体售价再度下探。比对 2021、2023年两次小阳春，2024年一季度尚缺少市场信心，同时暂无显著积压需求待释放，市场回暖需更多外力推动改善预期，这也是近期各地政策新一轮松绑的原因。 TOP50房企普遍销售均不佳，1月头部房企同比增速并无优势。TOP10、 TOP11-30、TOP31-50房企1月权益销售额同比增速分别为-40.5%、- 30.5%、-31.9%，分别较12月单月同比下降2.8pct、提升5pct、下降3.2pct，累计口径较12月下降29.6pct、10.4pct、11pct。 TOP50房企多数同比销售负增速。其中6家房企增速达为正，10家增速好 于-20%，新进榜单房企4家；增速领先的10家房企分别为国贸地产 （120.8%）、华侨城（45%）、星河控股（33.6%）、星河湾（31.6%）、中建东孚（21.6%）、联发集团（13.2%）、路劲集团（12.5%）、电建集团（- 7.7%）、北京城建（-9%）、绿城中国（-13.4%）。 由于进入1月，市场热度转冷，同时已临近春节，部分高能级城市客户逐步返乡，导致高能级城市销售自然回落，一定程度影响部分头部房企销售表现，后续仍需进一步关注春节后销售表现。 数据追踪（1月29日-2月4日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为2pct、-6pct，一线城市 3pct，-2pct，二线城市-1%，-9pct，三线城市11pct，-4pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比56pct，累计同比60pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-17pct，成交建筑面积累计同比 -2pct，成交金额累计同比62pct，土地成交溢价率为1%。 城市行情环比：北京（-20pct），上海（19pct），广州（7pct），深圳（-13pct），南京（-14pct），杭州（2pct），成都（35pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展；关注城中村利好国央企越秀地产；关注基本面改善下潜力标的绿城中国、滨江集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2024年2月6日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁分析师 SAC执业证书编号： S1660523110002 行业基本资料 股票家数109 行业平均市盈率10.5 市场平均市盈率11.47 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：基本面仍承压 24年聚焦降价去库探明新均衡》2024- 01-22 2、《房地产行业研究周报：二手房销售强于新房上海限购松绑》2024-01-18 3、《房地产行业研究周报：10月百强房企销售同比再转弱》2023-11-06 内容目录 1.每周一谈：房企销售承压小阳春待政策效果发力3 1.1房企销售承压小阳春待政策效果发力3 1.2投资策略5 2.本周行情回顾6 3.行业动态7 4.数据追踪8 4.1新房成交数据8 4.2二手房成交数据8 4.3土地成交数据9 4.4部分重点城市周度销售数据10 5.风险提示10 图表目录 图1：统计局及中指研究院TOP100房企权益销售同比增速3 图2：中指研究院TOP100房企权益销售额及销售面积累计同比3 图3：近5年百强房企单月权益销售额（亿元）3 图4：近5年百强房企单月权益销售面积（万平方米）3 图5：近5年百强房企权益销售额单月同比4 图6：近5年百强房企单月权益销售面积单月同比4 图7：近5年百强房企权益销售均价（元/平方米）4 图8：近5年百强房企权益销售均价同比4 图9：申万一级行业涨跌幅（%）6 图10：本周涨跌幅前十位（%）6 图11：本周涨跌幅后十位（%）6 图12：房地产行业近三年PE（TTM）6 图13：房地产行业近三年PB（LF）7 图14：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速8 图15：一二三线城市（30城）周度成交面积同比8 图16：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图17：13城二手房周度成交面积及同比环比增速8 图18：13城二手房周度成交面积累计同比增速8 图19：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比9 图20：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率9 图21：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图22：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图23：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图24：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：1月中指研究院权益销售额TOP50房企销售表现5 表2：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速10 1.每周一谈：房企销售承压小阳春待政策效果发力 1.1房企销售承压小阳春待政策效果发力 1月百强房企权益销售同比相对平稳，单月同比面积口径跌幅扩大、金额口径跌幅收窄。1月中指研究院房企权益销售额及销售面积TOP100同比增速分别为-36.9%、 -44.1%，由于跨年累计同比跌幅显著扩大；当月口径来看相较2023年12月同比跌幅保持相对平稳，其中1月权益销售金额同比跌幅收窄2.5pct，面积口径同比跌幅扩大6.7pct；从同比口径观察，当前市场整体热度仍处于低位。 图1：统计局及中指研究院TOP100房企权益销售同比增速图2：中指研究院TOP100房企权益销售额及销售面积累计同 中指研究院TOP100房企权益销售额累计同比 中指研究院TOP100房企权益销售面积累计同比 比 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 20% 统计局全国商品房销售面积单月同比 统计局全国商品房销售额单月同比 中指研究院TOP100房企权益销售面积单月同比 中指研究院TOP100房企权益销售额单月同比 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% 资料来源：wind，国家统计局，中指研究院，申港证券研究所资料来源：中指研究院，申港证券研究所 从绝对值来看，当前商品房销售规模已进一步偏离近年常规水平。1月当月百强房企权益销售额及销售面积处于历史低位，且较2023年前期低点深度下探，已较显著偏离近年的常规水平。 图3：近5年百强房企单月权益销售额（亿元）图4：近5年百强房企单月权益销售面积（万平方米） 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 20202021202220232024 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 20202021202220232024 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind，国家统计局，中指研究院，申港证券研究所资料来源：中指研究院，申港证券研究所 从市场情绪来看，当前的销售规模同比跌幅略大于2022、2023年初。2022、 2023、2024年1月百强房企权益销售面积当月同比跌幅分别为-36.1%、-38.8%、 44.1%，分别较前一年12月下降0.7pct、2.5pct、6.7pct，从市场的情绪来感知， 2024年初的商品房市场悲观情绪更甚。 图5：近5年百强房企权益销售额单月同比图6：近5年百强房企单月权益销售面积单月同比 80.0%2021202220232024 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% 80.0%2021202220232024 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind，国家统计局，中指研究院，申港证券研究所资料来源：中指研究院，申港证券研究所 房企销售均价同比下滑，量价结合指引一季度小阳春热度尚不清晰，仍需观察近期出台政策在春节后效果。回顾2021-2023年三次一季度的量价表现，2021年为量价齐涨下的小阳春，市场情绪乐观；2022年价稳量跌，在行业拐点显现与疫情 双重影响下，2022年一季度并未出现小阳春；2023年价跌量涨，一方面源于下行期房价自然回落，同时也有三四线积压需求释放。进入2023年下半年，随着三四 线销售再度走弱，售价伴随结构变化再度提升，进入2023年四季度，随着市场情绪在转弱，整体售价再度下探。比对2021、2023年两次小阳春，2024年一季度尚缺少市场信心，同时暂无显著积压需求待释放，市场回暖需更多外力推动改善预期，这也是近期各地政策新一轮松绑的原因。 图7：近5年百强房企权益销售均价（元/平方米）图8：近5年百强房企权益销售均价同比 8000 7500 7000 20202021202220232024 20.0%2021202220232024 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 6500 6000 5500 5000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 -5.0% -10.0% -15.0% -20.0% -25.0% -30.0% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 资料来源：wind，国家统计局，中指研究院，申港证券研究所资料来源：中指研究院，申港证券研究所 TOP50房企普遍销售均不佳，1月头部房企同比增速并无优势。TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企1月权益销售额同比增速分别为-40.5%、-30.5%、-31.9%，分别较12月单月同比下降2.8pct、提升5pct、下降3.2pct，累计口径较12月下降29.6pct、10.4pct