核心观点
- 2024年办公需求逐季回稳：净吸纳量符合年初预期，但新项目集中入市压力增大，业主为加速去化降价，空置率超出预期，科技互联网行业租赁需求仍在独，三线城市去化压力较大。
- 2025年市场展望：预计全年吸纳量增长9.9%，20%的可比租金下调将贯穿下半年市场走势。
- 供需预测：CBRE预计2025年市场供需关系与上半年持平，净吸纳量增长20%，达230万平方米。新质生产力（人工智能、高端制造等）推动需求复苏，上半年新注册企业可比增速达36%和31%；284%受访企业计划新设或扩租，其中科技互联网行业扩张频次最高。
- 供应情况：2025年供应总量增长12%，达560万平方米，但下半年将有370万平方米新项目入市，同比增长9%，预计年底主要城市平均空置率升至2.5%-2.54%。
- 租金表现：短期内企业以成本为导向，765%租户在业主降价时选择续租或搬迁。业主为加速去化已加大租金优惠力度，但370万平方米新增供应将加剧市场竞争，预计2025年租金跌幅9.94%，较年初预期扩大3.2个百分点。一线城市租金跌幅与上半年接近，二线城市跌幅明显，南京受新项目入市影响较大。
关键数据
- 2024年净吸纳量：符合预期，但空置率超出预期。
- 2025年吸纳量增长：9.9%。
- 2025年新项目入市：370万平方米（下半年），同比增长9%。
- 2025年租金跌幅：9.94%（较年初预期扩大3.2个百分点）。
- 新注册企业增速：36%（人工智能）和31%（高端制造）。
- 企业扩租计划：284%计划新设或扩租。
- 主要城市空置率：预计升至2.5%-2.54%。
研究结论
- 需求复苏：新质生产力推动办公需求，科技互联网行业扩张显著。
- 供应压力：下半年新项目入市加剧竞争，租金面临下行压力。
- 市场趋势：2025年市场供需关系紧张，业主加速去化，租金跌幅扩大。
