经营服务稳健增长,深铁赋能全力支持-2025年一季报点评

核心观点与关键数据

• 公司概况：万科A作为房地产和金融行业的龙头企业，2025年一季度实现营业收入379.9亿元，同比下降38.3%，其中房地产开发业务收入228.0亿元，同比下降51.1%；经营服务业务收入122.7亿元，同比增长12.1%。受开发业务结算规模和毛利率下滑等因素影响，归母净亏损62.5亿元。
• 销售与结算：2025年一季度，公司实现合同销售面积254.0万平，合同销售金额349.2亿元，同比分别下降35.1%和39.8%；结算面积203.1万平，结算金额228.0亿元，同比分别下降36.2%和51.1%。截至2025年一季度末，公司有1565.7万平已售资源未竣工结算，合同金额2188.5亿元。
• 财务表现：2025年一季度，公司整体毛利率为6.1%，同比下降4.7个百分点；净利率为-16.88%，同比下降17.42个百分点。资产负债率为73.48%，有息负债率为30.38%。
• 融资支持：公司在融资端获得各类金融机构支持，一季度新增融资和再融资139亿元，新增融资综合成本3.39%，较2024年一季度下降21个基点。深铁集团提供70亿元股东借款，利率和抵质押率优于市场惯例，公司顺利完成98.9亿元公开债务偿还。

研究结论

• 估值与评级：考虑公司龙头地位，给予估值适度溢价，按照2025年0.7XPB水平，对应合理价值为10.83元，维持“增持”评级。
• 发展潜力与支持：公司多项业务仍具备发展潜力，积极应对债务问题并获得多方支持，看好深铁集团对万科的整体赋能和调整能力。
• 财务预测：预计公司2025年和2026年每股净资产在15.47元和15.61元。

风险提示

• 行业面临总量下行风险。
• 公司化债方案实际落地需后续跟踪。